2025년 10·15 주택시장 안정화 대책 주담대·전세대출 규제 완전 정리
2025년 10월 15일, 국토교통부·기획재정부·금융위원회 등 관계 부처가 수도권·규제지역을 대상으로 주택담보대출 규제를 대폭 강화하는 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다. 시가 구간별 대출 한도가 최대 2억 원까지 압축되고, 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 상향됩니다. 1주택자 전세대출 이자도 DSR 산정에 포함되며, 은행권 주담대 위험가중치(RW) 하한은 2026년 1월부터 15%에서 20%로 높아집니다. 이번 대책은 가계부채 감축과 함께 금융권 자금 흐름을 기업대출·정책금융 방향으로 전환하려는 구조적 의도를 담고 있다는 평가가 나옵니다.
1. 주담대 한도·LTV 변경 내용
수도권·규제지역 내 주택담보대출 한도가 시가 기준 세 구간으로 차등 적용됩니다.
| 주택 시가 구간 | 대출 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 최대 6억 원 (기존 유지) |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 최대 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 최대 2억 원 |
신규 지정 규제지역의 LTV는 2025년 10월 16일부터 기존 70%에서 40%로 축소됩니다. 규제지역 범위는 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)입니다.
2. 스트레스 금리·위험가중치·전세대출 DSR 변화
| 항목 | 기존 | 변경 후 | 적용 시점 |
|---|---|---|---|
| 스트레스 금리 하한 | 1.5% | 3.0% | 즉시 적용 |
| 주담대 위험가중치(RW) 하한 | 15% | 20% | 2026년 1월 |
| 1주택자 전세대출 이자 → DSR 반영 | 제외 | 포함 | 즉시 적용 |
금융위원회는 시장 상황에 따라 무주택자·비규제지역으로 전세대출 DSR 적용 대상을 단계적으로 확대할 가능성을 열어두었습니다.
3. 결론·정리
위험가중치 하한 20% 상향으로 은행이 동일 대출을 실행할 때 더 많은 위험자본을 적립해야 하므로, 주담대 총량 축소 또는 신용 위험이 낮은 차주 위주의 취급 기준 강화로 이어질 전망입니다. 스트레스 금리 하한 상향(1.5% → 3.0%)과 시가 구간별 한도 축소는 동일 주택 매수 시 실질 대출 가능액을 줄이고 이자 부담을 높이는 방향으로 동시에 작용합니다.