2025년 10·15 부동산 11호 대책 대출한도와 토지거래허가구역 변경 정리
2025년 10월 15일 발표된 11호 부동산 대책은 토지거래허가구역을 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역으로 대폭 확대하고, 고가 아파트 주택담보대출 한도를 가격대별로 축소하는 내용을 담고 있습니다. 15억 원 초과 25억 원 이하 아파트의 대출 한도는 기존 6억 원에서 4억 원으로, 25억 원 초과 아파트는 2억 원으로 낮아집니다. 규제 지역 내 LTV 비율은 70%에서 40%로 하향 조정되며, 전세대출 보유 중 투기지구 주택을 구입하면 전세대출이 즉시 회수됩니다. 다만 10월 15일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.
1. 주요 규제 내용 4가지
| 규제 항목 | 변경 전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 토지거래허가구역 | 강남·서초·송파·용산구 | 서울 25개 자치구 전체 + 경기 12개 지역 |
| 허가 지정 기간 | — | 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 |
| 규제지역 LTV | 70% | 40% |
| 1주택자 규제지역 추가 취득 취득세 | 일반세율 | 중과세율 (3년 내 기존 주택 처분 시 유예) |
토지거래허가구역에 신규 지정된 경기 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 허가 대상은 아파트 및 동일 단지에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택까지 포함됩니다.
갭투자 차단을 위한 추가 규제도 병행 시행됩니다.
- 전세대출 보유 중 투기지구 주택 구입 시 전세대출 즉시 회수
- 1억 원 초과 신용대출 보유자는 투기과열지구 주택 구입 1년간 금지
2. 가격대별 주택담보대출 한도
| 아파트 매매가 | 대출 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 (기존 유지) |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 (기존 6억 원에서 축소) |
| 25억 원 초과 | 2억 원 (기존 6억 원에서 축소) |
주택 가격 판단 기준은 대출 신청 시점의 한국부동산원 또는 KB부동산 시세를 활용합니다. 중도금·이주비·생활안정자금 대출은 이번 규제 적용 대상에서 제외됩니다.
3. 경과 규정 적용 조건
| 대출 유형 | 종전 규정 적용 조건 |
|---|---|
| 구입 목적 주택담보대출 | 10월 15일까지 매매계약 체결 및 계약금 납부 증명 |
| 토지거래허가구역 적용 주택 | 10월 15일까지 지자체 토지거래허가 신청 접수 |
| 잔금 대출 | 시행일 전일까지 입주자 모집공고 완료 |
| 재건축·재개발 조합원 잔금대출 | 10월 15일까지 관리처분인가 완료 |
중도금 대출을 증액 없이 잔금 대출로 전환하는 경우에는 중도금 대출 취급 시점의 LTV를 적용받습니다.
규제지역 내 분양권 전매 제한은 지정 즉시 3년으로 확대되나, 지정일 당일 기보유자는 1회에 한해 전매가 허용됩니다. 이후 매수한 분양권은 3년 전매 제한이 적용됩니다.
4. 정책대출 변동 여부
생애최초 대출, 신혼부부 대출 등 정책대출에는 규제지역 LTV 40% 기준이 적용되지 않습니다. 무주택 실수요 목적의 정책 대출 조건은 이번 대책에서 변동이 없습니다.
5. 결론
이번 대책의 핵심은 갭투자 차단(토지거래허가구역 대폭 확대)과 고가 아파트 실수요 억제(대출한도 가격대별 축소)의 두 축으로 요약됩니다. 10억에서 15억 원대 아파트는 토지거래허가구역·규제지역 지정으로 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌고, 15억 원 초과 아파트는 대출한도가 최대 4억 원 축소됩니다. 경과 규정 요건인 10월 15일까지 계약 및 계약금 납부를 충족하면 종전 규정이 적용됩니다.