1주택자 장기보유특별공제 폐지되면 세금이 얼마나 늘어나나
2026년 7월, 1세대 1주택자의 장기보유특별공제(장특공)를 폐지하는 법안이 국회에서 발의됐습니다. 장특공은 오래 보유·거주한 1주택자에게 양도소득세를 최대 80%까지 깎아주는 제도인데, 폐지되면 10년·20년 보유한 집을 팔아도 차익 대부분에 세금이 붙게 됩니다. 법안은 아직 발의 단계로 통과 여부는 미확정이나, 장기 보유자라면 현행 제도와 달라질 내용을 미리 파악해 두는 것이 좋습니다.
지금 장특공은 어떻게 작동하나요?
장기보유특별공제(장특공)는 1세대 1주택자가 집을 팔 때 보유 기간+거주 기간에 따라 양도소득세를 깎아주는 제도입니다.
| 공제 항목 | 요건 | 연간 공제율 | 최대 한도 |
|---|---|---|---|
| 보유 공제 | 3년 이상 보유 | 연 4% | 최대 40% |
| 거주 공제 | 2년 이상 거주 | 연 4% | 최대 40% |
| 합산 | 보유+거주 합산 | — | 최대 80% |
2026년 현행 기준, 10년 보유+10년 거주 요건을 채우면 양도 차익의 80%를 공제받습니다. 차익이 10억이라면 2억 치에만 세금이 붙는 구조입니다.
양도가액 12억 원 이하는 별도 비과세가 적용됩니다. 장특공과는 별개 제도로, 12억 이하는 세금 자체가 없습니다.
법안이 통과되면 무엇이 바뀌나요?
이번 발의안은 장특공을 폐지하고 생애통산 2억 원 공제만 남기는 내용입니다. 적용 대상은 양도가액 12억 원 초과, 3년 이상 보유 주택입니다.
| 구분 | 현행 (장특공 유지) | 법안 통과 시 (장특공 폐지) |
|---|---|---|
| 공제 방식 | 보유+거주 기간 비율 (최대 80%) | 생애통산 2억 원 한도 |
| 차익 10억 발생 시 과세표준 | 약 2억 (80% 공제 후) | 약 8억 (2억 공제 후) |
| 차익 20억 발생 시 과세표준 | 약 4억 (80% 공제 후) | 약 18억 (2억 공제 후) |
| 보유 기간 혜택 | 오래 보유·거주할수록 세금 감소 | 기간 무관 — 동일 과세 |
오래 보유해도 세금이 줄지 않는 구조로 바뀌는 것이 핵심입니다. 특히 20년 이상 보유한 경우 현행 80% 공제 혜택이 크기 때문에, 폐지 시 영향을 가장 크게 받는 계층이 됩니다.
법안 외에 함께 논의 중인 부동산 세금·규제 변화도 있습니다.
- 공시가격 현실화: 현행 시세 대비 60~70% 수준인 공시가격을 90%까지 높이는 방향 논의 중 → 재산세·종합부동산세 증가 가능
- 갭투자(전세 보증금 끼고 집 매수) 규제 강화
- 토지거래 허가제: 서울·경기도 주요 지역 이미 시행 중
장특공 폐지 법안은 아직 발의 단계이며, 국회 심의·표결 절차가 남아 있습니다. 현재 보유 중인 주택의 취득가액·보유 기간·거주 기간을 미리 정리해 두면, 제도 변화 시 세금 영향을 빠르게 가늠할 수 있습니다.
- 저 지금 12년째 살고있는 1주택자인데 이거 진짜 충격이에요 ㅠㅠ 80%까지 공제 받을 수 있었던게 생애통산 2억으로 줄어들다니... 아직 발의단계라는게 그나마 다행이긴 한데 불안하긴 해요
- 장특공이란 개념 자체를 이 글 보고 처음 알았어요ㅎㅎ 근데 질문이 있는데요 12억 이하는 비과세라고 했는데 그럼 12억 넘는 집만 해당되는 건가요??
- 맞아요! 12억 이하는 비과세라 장특공 관계없이 세금이 안 나와요. 폐지 법안 영향은 12억 초과+3년 이상 보유 주택에만 해당됩니다
- 발의는 됐는데 국회 심의랑 표결 남아있고 실제 통과까지 시간 걸릴거예요 다주택 중과세 이슈랑 맞물려서 진행 상황 더 지켜봐야할것같음 그래도 현행 80% 공제 구조를 정확히 알아두는건 중요하죠
- 미국 살다 귀국했는데 한국 부동산 세금 구조가 진짜 독특해요 취득할때 취득세 + 보유중 재산세·종부세 + 팔때 양도세까지 3번 내는게 흔한편은 아니거든요 거기다가 공시가격 현실화까지 90%로 올라오면 보유세도 같이 올라가는거 아닌가여ㅋㅋㅋ
- 꼭 3중과세라고 보긴 어렵죠 다른나라도 취득·보유·매각 각각 세금 구조 있어요 ㄹㅇ 다만 장특공까지 없어지면 매각 단계에서 공제가 거의 사라지는거라 실질 부담은 확실히 달라져요 ㄷㄷ
- 자녀한테 증여를 생각하고있었는데 이런 법안이 통과되기전에 타이밍잡아야할지 고민이 많아집니다. 지금 당장 팔자니 집값이 어떻게 될지 모르고... 노후 대책 겸 보유중이던 집인데 머리가 복잡해지네요