1주택자 양도세·종부세 개편안 세 부담 변화와 시장 영향 정리

오늘의소식VIP

2026.05.25 17:32 · 조회수 300

발의된 양도세·종부세 개편안은 1주택자 장기보유특별공제 80% 공제를 폐지하고 세액공제 방식으로 전환하며, 그 한도를 평생 2억 원으로 고정합니다. 공정시장가액비율이 삭제되면 주택 공시가격이 그대로 종부세 과세표준이 되어 종부세 대상자가 100만 명을 넘을 수 있다는 정부 시뮬레이션이 제기되었습니다. 다주택자 종부세 중과세율은 최고 6%까지 재인상될 예정이며, 양도 차익 10억 원 초과 고가주택의 세 부담은 기존 대비 최대 2배 이상 증가할 수 있습니다. 매물 잠김과 전세 물량 감소가 동반될 경우 실수요자의 주거 부담이 가중될 전망입니다.

1. 개편안 핵심 변경 사항 3가지

항목	기존 방식	개편안
1주택자 장기보유특별공제	보유 기간에 따라 양도소득 최대 80% 비율 공제	세액공제 방식으로 전환, 평생 한도 2억 원
종부세 공정시장가액비율	공시가격에 할인 비율 적용 → 낮은 과세표준	비율 폐지, 공시가격 전액이 과세표준
다주택자 종부세 중과세율	이전 정부에서 조정된 수준	최고 6%까지 재인상

2. 세 부담 변화 시나리오

양도 차익 10억 원 초과 고가주택: 기존 80% 공제 혜택이 소멸되어 세 부담 최대 2배 이상 증가 가능
자산 가치의 20~30%가 세금으로 소진될 수 있어 같은 지역 내 동일 가격대 주택 재취득에 차질 발생
공정시장가액비율 폐지 시: 정부 시뮬레이션 기준 종부세 대상자가 100만 명 이상으로 확대될 가능성
인플레이션 효과: 2억 원이라는 고정 한도는 화폐 가치 하락에 따라 실질 공제액이 줄어들고 정부가 걷어가는 세금 비중은 자동으로 증가하는 구조

3. 시장 파급 효과와 대응 포인트

매도 시 세 부담이 급증하면 집주인들이 매물을 장기 보유하거나 자녀에게 증여하는 방향을 선택하는 경향이 강해집니다. 공급 감소와 수요 유지가 겹치면 가격 안정 대신 상승 압력이 발생하는 반대 결과가 나타날 수 있습니다. 집주인이 세금 혜택을 위해 직접 입주할 경우 전세 매물이 감소하고 임차 시장이 위축됩니다. 은퇴 후 소득이 없는 고령 1주택자는 매년 수천만 원대 종부세 부담이 생계에 직접 영향을 줄 수 있으며, 집 규모 축소를 위한 이사도 양도세 부담으로 어려워지는 이중 제약이 발생합니다. 개편안은 국회 심의 중이므로 최종 내용과 시행 일정은 변경될 수 있어 진행 상황을 지속적으로 확인하는 것이 필요합니다.