1+1 조합원입주권 세금 3가지 쟁점과 지분 증여 절세 전략 정리
재개발·재건축 구역에서 종전자산 규모가 충분한 조합원은 전용 60㎡ 이하 소형 주택을 추가로 공급받는 1+1 조합원입주권을 선택할 수 있습니다. 이 경우 종합부동산세 1세대 1주택 혜택 소멸, 2026년 5월 10일 다주택자 양도세 중과 유예 폐지, 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용되는 취득세 주택수 포함 등 세 가지 세금 부담이 복합적으로 작용합니다. 소형 주택은 이전 고시일 다음날부터 3년간 전매가 제한되어 즉시 처분이 어려우며, 절세 수단으로 활용되는 지분 증여 후 공유물 분할 전략은 2025년 12월 24일 법제처 해석에서 전매 행위로 볼 수 있다는 취지로 해석되어 신중한 설계가 요구됩니다.
1. 1+1 조합원입주권 기본 구조
1+1 조합원입주권은 정비 구역 내 종전자산 가격 또는 주거 전용 면적 범위 안에서 두 채의 입주권을 공급받는 구조입니다. 추가로 받는 주택은 반드시 전용 60㎡ 이하 소형이어야 하며, 조합 정관과 조합의 승인이 전제됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 공급 조건 | 종전자산 가격 또는 전용면적 범위 내 2채 공급 |
| 추가 주택 요건 | 전용 60㎡ 이하 소형 주택 |
| 전매 제한 기간 | 이전 고시일 다음날부터 3년 (상속은 예외) |
| 근거 법령 | 도시 및 주거환경정비법(도정법) |
2. 세금 3가지 핵심 쟁점
| 세목 | 핵심 문제 | 주요 내용 |
|---|---|---|
| 종합부동산세 | 1세대 1주택 혜택 소멸 | 고령자 공제·장기보유 공제 합산 최대 80% 세액 공제 불가; 타 주택 보유 시 즉시 3주택자 |
| 양도세 | 중과 유예 폐지 | 2026년 5월 10일부로 다주택자 중과 유예 종료; 일반세율+중과세율 동시 적용; 소형 주택은 전매 제한으로 매도 자체 불가 |
| 취득세 | 주택수 산입 | 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원 입주권은 취득세 주택수에 포함; 추가 주택 매수 시 3주택자 구조; 4주택자부터 취득세 부담 급증 |
3. 지분 증여 + 공유물 분할 전략
전매 제한 기간 내 세 부담을 낮추기 위해 아래 순서로 전략을 설계합니다.
- 지분 증여: 입주권 일부 지분을 자녀에게 먼저 증여, 증여세·취득세 납부
- 공동 소유 유지: 전매 제한 기간 동안 부모·자녀 공동 소유 상태 유지
- 공유물 분할 검토: 대형 평형은 부모, 소형 평형은 자녀로 분할하는 방안 검토
- 차액 정산 의무: 지분 가치 차이만큼 금전으로 정산해야 하며, 미정산 시 증여세 문제 발생
처음 지분을 나눌 때부터 대형·소형의 감정 평가 가치, 전매 제한 여부, 차액 정산 방식을 함께 설계해야 합니다.
4. 2025년 12월 24일 법제처 해석
법제처는 전매 제한 기간 내 공유물 분할이 "권리 변동을 수반하는 행위"에 해당하여 전매 범위에 포함된다는 취지로 해석하였습니다. 이 해석은 법적 기속력은 없으나 공적 기관의 지침에 준하여 참고됩니다. 일부에서는 공유자 간 내부 지분 정리는 전매가 아니라는 시각도 있어 현재 논란이 지속되고 있습니다.
| 쟁점 | 법제처 해석 (2025.12.24) | 반론 |
|---|---|---|
| 공유물 분할 = 전매 여부 | 권리 변동을 수반하는 행위로 전매 범위에 포함 | 공유자 간 내부 소유 지분 정리로 전매 아니라는 시각 존재 |
| 기속력 | 없음 (지침·의견 수준) | — |
5. 결론·정리
1+1 조합원입주권은 신축 아파트 두 채를 확보하는 출구 전략을 다양하게 만들지만, 종부세·양도세·취득세가 복합 적용되고 소형 주택의 3년 전매 제한까지 겹쳐 세금 부담이 단순하지 않습니다. 지분 증여 시에는 대형·소형 각각의 감정 평가 가치와 지분 비율, 차액 정산 계획을 처음부터 함께 설계해야 문제를 최소화할 수 있습니다.