1주택 2주택 3주택 취득세 세율 완전 비교 조정지역 중과세까지 사례 정리

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2026.05.31 22:30 · 조회수 178

취득세 총액은 취득세 본세·지방교육세·농어촌특별세를 합산한 금액입니다. 주택 수가 늘어날수록 세율이 높아지며, 2주택부터는 조정대상지역 여부가 최대 4,400만 원의 세액 차이를 만드는 결정적 변수로 작용합니다. 3주택 조정지역에서는 전용 85㎡를 기준으로 농어촌특별세 부과 여부가 갈리며, 최종 세율이 13.2%와 13.4%로 달라집니다. 집값보다 주택 수, 지역 유형(조정·비조정), 전용 면적 순으로 취득세에 미치는 영향이 크기 때문에 취득 전 반드시 세율 확인이 필요합니다.

1. 취득세 구성과 세율 결정 원리

총 취득세액은 세 가지 세목의 합입니다.

세목	내용
취득세 본세	주택 수·지역에 따라 세율 결정
지방교육세	취득세 본세의 10%
농어촌특별세	전용 85㎡ 초과 주택에 0.2% 추가 부과

세율 결정의 우선순위는 ①주택 수 → ②지역(조정·비조정) → ③전용 면적 순입니다. 집값 자체보다 이 세 가지 요소가 최종 세액을 훨씬 크게 좌우합니다.

2. 6가지 사례별 취득세 계산

구분	지역	매입가	면적	최종 세율	취득세 총액
1주택	—	6억 원	85㎡ 이하	1.1%	660만 원
2주택	비조정	7억 원	—	약 2.23%	약 1,561만 원
2주택	조정	7억 원	—	8.8%	6,160만 원
3주택	비조정	5억 원	면적 무관	8.8%	4,400만 원
3주택	조정	5억 원	85㎡ 이하	13.2%	6,600만 원
3주택	조정	5억 원	85㎡ 초과	13.4%	6,700만 원

세율 산출 근거

1주택 (85㎡ 이하, 6억 원)

취득세 1.0% + 지방교육세 0.1% = 1.1%
85㎡ 이하이므로 농어촌특별세 없음

2주택 비조정 (7억 원)

중과세 미적용, 6억 초과~9억 이하 구간 일반세율 적용
최종 약 2.23%

2주택 조정 (7억 원)

조정대상지역 중과세 규정 적용 → 최종 8.8%
비조정 동일 조건 대비 약 4,400만 원 추가 부담

3주택 비조정 (5억 원)

기본 중과세율 8.0% + 지방교육세 0.8% = 8.8%
비조정지역이라 농어촌특별세 감면

3주택 조정 85㎡ 이하 (5억 원)

취득세 12.0% + 지방교육세 1.2% = 13.2%
농어촌특별세 없음 (85㎡ 이하)

3주택 조정 85㎡ 초과 (5억 원)

취득세 12.0% + 지방교육세 1.2% + 농어촌특별세 0.2% = 13.4%

3. 지역·면적 기준 비교와 핵심 정리

비교 항목	비조정지역	조정대상지역
2주택 세율 (7억 원 기준)	약 2.23% / 약 1,561만 원	8.8% / 6,160만 원
3주택 세율 (5억 원 기준)	8.8% / 4,400만 원	13.2%~13.4% / 6,600~6,700만 원
면적(85㎡) 기준 영향	없음	조정지역 3주택에서만 세율 차이 발생

2주택 핵심: 동일한 7억 원 아파트라도 조정지역 여부에 따라 세액이 약 4,400만 원 차이가 납니다.
3주택 세율 비교: 비조정지역 3주택(8.8%)과 조정지역 2주택(8.8%)의 세율이 같은 수준이며, 조정지역 3주택부터 세율이 13%대로 급등합니다.
면적 기준: 조정지역 3주택에서만 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%가 추가 적용됩니다.

취득세는 주택 수가 늘어날수록, 조정대상지역에서 취득할수록 세율이 급격히 오르는 구조입니다. 2주택·3주택 취득을 검토할 때는 조정대상지역 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다.