1주택자와 다주택자 주택담보대출 LTV 한도 및 전세퇴거자금 기준 정리
정부 대책이 연이어 시행되면서 주택담보대출 규제가 대폭 강화되었습니다. 수도권·규제지역에서 1주택자는 구입자금 LTV 40%, 생활안정자금은 주택당 1억 원 상한이 적용됩니다. 다주택자는 수도권·규제지역에서 구입자금과 생활안정자금 모두 대출이 불가능합니다. 전세퇴거자금은 임대차 계약일이 2025년 6월 27일 이전인지 이후인지에 따라 한도 차이가 매우 크므로 계약일 확인이 필수입니다.
1. 구입자금 LTV 비교
| 구분 | 무주택자·1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 | LTV 40% (기존주택 처분조건부) | 대출 불가 (0원) |
| 생애 최초 특례 | LTV 70% (6억 원 한도) | 해당 없음 |
| 비규제지역 | — | LTV 60% |
생애 최초 특례(LTV 70%)는 6억 원 한도 이내에서만 적용됩니다. 단, 6개월 내 전입 의무와 스트레스 DSR 3단계 조건이 동시에 붙습니다. 소득이 충분하지 않으면 실제 실행 한도는 70% 상한에 크게 못 미칠 수 있습니다.
다주택자는 수도권·규제지역 구입자금이 0원으로 차단되어 있습니다. 비규제지역에서는 LTV 60%까지 가능하지만, DSR 규제가 함께 적용되어 실제 실행이 쉽지 않습니다.
2. 생활안정자금 비교
| 구분 | 1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 | 주택당 최대 1억 원 | 대출 불가 (0원) |
| 부대 조건 | 추가 매수 금지 약정 필수 | — |
1주택자가 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 생활안정자금을 받으려면, 주택당 1억 원 한도가 상한이며 추가 주택을 매수하지 않겠다는 약정서 작성이 의무화되어 있습니다.
다주택자는 수도권·규제지역 내 주택 담보로는 생활안정자금 대출이 단 1원도 실행되지 않습니다.
3. 전세퇴거자금 비교
2025년 6월 27일 대책 시행 전후로 한도 기준이 분리됩니다.
6.27 이전 계약
| 구분 | 1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 강남·서초·송파·용산 | LTV 50% | LTV 40% |
| 그 외 규제지역 | LTV 50% | LTV 60% |
| 비규제지역 | LTV 70% | LTV 60% |
6.27 이후 계약
| 구분 | 1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 | 1억 원 한도 | 대출 불가 |
1주택자도 6.27 이후 계약이라면 수도권·규제지역 전세퇴거자금이 1억 원으로 제한되어 실제 보증금 반환에 턱없이 부족할 수 있습니다. 다주택자는 6.27 이후 계약 건에 대해 수도권·규제지역 전체에서 전세퇴거자금 대출이 아예 불가능합니다.
4. 결론·정리
수도권·규제지역에서 다주택자는 구입자금·생활안정자금·전세퇴거자금(6.27 이후 계약) 세 항목이 모두 차단된 상태입니다. 1주택자 역시 생활안정자금은 1억 원, 전세퇴거자금은 계약일에 따라 한도가 크게 달라집니다. 대출 계획 수립 전 현재 보유 주택 수와 임대차 계약일을 먼저 확인하는 것이 필수입니다.