1주택자가 주담대 없이 서울 입주권을 매수한 세 가지 대출 조달 방법

왜 1주택자는 추가 주택 매수 시 주담대를 받을 수 없나요?

기존 주택에 주담대가 걸려 있는 1주택자가 두 번째 주택을 취득하려 할 때, 투자 목적의 주담대를 추가로 받는 것은 원칙상 제한됩니다. 이 상황에서 가용 자금을 늘리려면 주담대 이외의 방법을 조합해야 합니다. 활용할 수 있는 대안은 크게 신용대출, 사내 대출, 가족 차용 세 가지입니다.

방법 1: 신용대출은 어떻게 최대한 받나요?

신용대출 한도는 연봉에 비례해 결정됩니다. 맞벌이 부부라면 두 사람이 각자 신청해 합산할 수 있어 단독 소득자보다 한도 자체가 커집니다.

주거래 은행이 항상 한도가 높은 것은 아닙니다. 토스·카카오뱅크 같은 대출 비교 앱을 쓰면 1금융권 전체를 한 번에 조회해 금리가 낮고 한도가 높은 상품을 바로 찾을 수 있습니다. 여러 은행을 직접 방문해 신용 조회를 반복할 필요가 없다는 점도 장점입니다.

방법 2: 사내(회사) 대출이 왜 가성비가 좋은가요?

사내 대출의 핵심 장점은 두 가지입니다.

첫째, 금리가 낮습니다. 복지 목적으로 운영되는 경우가 많아 시중 은행(4~5% 수준)보다 훨씬 낮은 금리가 적용되는 경우가 있습니다. 재직 중이면 복잡한 심사 없이 한도가 바로 나오는 경우도 많습니다.

둘째, DSR(소득에서 빚 갚는 데 쓰는 비율) 계산에 포함되지 않습니다. 일반 금융권 대출은 빌릴수록 다른 금융권의 추가 대출 한도가 줄지만, 사내 대출은 이 계산 밖에 있어 신용대출 등 다른 금융권 한도를 그대로 유지할 수 있습니다.

방법 3: 가족에게 빌릴 때 증여세 부과를 피하려면 어떻게 해야 하나요?

가족에게 돈을 받을 때 계좌이체만 하면 국세청에서 증여(공짜로 받은 돈)로 간주해 증여세를 부과할 수 있습니다. 서울 입주권이나 분양권 취득 시에는 자금조달계획서를 반드시 제출해야 해서, 자금 출처와 차입 사실을 완벽하게 입증해야 합니다.

가족 간 금전 거래가 차용(빌린 것)으로 인정받으려면 다음 세 단계가 모두 필요합니다.

이자 없이 빌리거나 국세청이 고시하는 기준보다 낮은 이자를 설정하면 그 차액이 증여로 간주될 수 있습니다. 차용증 작성 후에는 실제 이자 송금 내역도 함께 유지해야 서류가 완성됩니다.

그래서 어떻게 하면 되나

사내 대출 한도를 먼저 확인하고, 신용대출 비교 앱으로 1금융권 한도를 파악한 뒤, 부족한 부분만 가족 차용으로 보완하는 순서가 효율적입니다. 가족 차용 시에는 차용증 작성 → 매달 이자 자동이체 설정 → 공증 또는 확정일자 세 단계를 반드시 모두 밟아야 사후 세무 조사에서 증여 판정을 피할 수 있습니다.