1세대1주택 장기보유특별공제 개정안 두 가지 효과와 세금 차이 정리
2026년 4월 국회에 장기보유특별공제를 개편하는 법률 개정안 두 건이 발의되었습니다. 개정안 1은 현행 최대 80% 공제를 폐지하고 평생 세액공제 2억 원(누적)으로 대체하는 방안이며, 개정안 2는 보유기간별 공제를 삭제하고 거주기간 × 8%만 인정하는 방안입니다. 두 개정안 모두 시행일은 2027년 1월 1일로 설정되어 있으나 아직 확정되지 않았습니다. 실거주 기간이 짧을수록 현행 대비 세 부담이 크게 늘어나는 구조입니다.
1. 현행 1세대1주택 장기보유특별공제 구조
1세대1주택자는 양도가액 12억 원까지 양도차익 전액이 비과세됩니다. 12억 원 초과분에 대한 과세 대상 양도차익에는 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용됩니다.
| 구분 | 공제 방식 | 연간 공제율 | 최대 |
|---|---|---|---|
| 보유기간별 | 보유 연수 × 4% | 4% | 40% (10년 이상) |
| 거주기간별 | 거주 연수 × 4% | 4% | 40% (10년 이상) |
| 합산 최대 | 보유 10년 + 거주 10년 | — | 80% |
단, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 다주택자는 장기보유특별공제 적용이 불가합니다.
2. 사례 계산: 취득 5억, 양도 50억, 보유 30년, 거주 10년
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 45억 원 |
| 12억 초과 과세 대상 양도차익 | 약 34억 2,000만 원 |
| 현행 장기보유특별공제 (80%) 후 과세 대상 | 약 6억 8,400만 원 |
| 현행 납부 세액 (지방소득세 포함) | 약 2억 7,500만 원 |
양도차익 45억 원 중 비과세 제외 후 최대 80% 공제가 적용되어 세 부담이 크게 낮아지는 것이 현행 구조입니다.
3. 개정안 1 vs 개정안 2 효과 비교
개정안 1 (2026년 4월 8일 발의)
장기보유특별공제 전면 폐지 후 평생 장기보유 세액공제 2억 원(누적) 신설. 집을 여러 번 양도하더라도 세액공제 누적 한도는 평생 2억 원을 초과하지 않습니다.
같은 사례 적용 시:
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 산출세액 | 약 14억 7,100만 원 |
| 세액공제 차감 (최대 2억) | 약 12억 7,000만 원 |
| 지방소득세 포함 최종 세액 | 약 13억 9,900만 원 |
| 현행 대비 증가 | 약 11억 원 |
거주 기간이 0년인 경우에도 개정안 1 적용 세액은 동일하게 약 13억 9,900만 원입니다.
개정안 2 (2026년 4월 27일 발의)
보유기간별 공제를 삭제하고 거주기간 × 8%만 인정합니다. 공제를 받으려면 보유 3년 이상과 거주 2년 이상 조건을 모두 충족해야 하며, 세법상 비거주자에 대한 공제도 삭제됩니다.
| 거주 기간 | 개정안 2 공제율 | 세액 |
|---|---|---|
| 10년 | 10 × 8% = 80% | 약 2억 7,500만 원 (현행과 동일) |
| 2년 | 2 × 8% = 16% | 현행 대비 대폭 증가 |
| 0년 | 0% + 세액공제 없음 | 개정안 1보다 약 2억 2,000만 원 추가 |
거주 10년이면 현행과 동일한 80% 공제가 유지됩니다. 반면 거주 이력이 없으면 공제와 세액공제 모두 적용되지 않아 세 가지 방안 중 세 부담이 가장 높아집니다.
4. 정리
두 개정안 모두 2027년 1월 1일 시행을 목표로 발의된 상태이며 통과 여부는 미정입니다. 정부 입장과 일치하지 않는다는 점도 확인된 상황입니다. 개정안이 통과될 경우 양도차익이 큰 장기 보유 고가 주택 보유자들이 올해 말까지 매물을 출회할 유인이 생깁니다. 실거주 기간이 충분한 경우 개정안 2 기준으로는 현행과 세 부담이 동일하지만, 실거주 이력이 짧거나 없는 경우 어떤 개정안이 통과되더라도 세 부담이 크게 늘어납니다.