월세 보증금 미반환시 월세 차감 가능한가요?

저희 집 주인이 월세를 20만원 더 올리라는 요구 전화를 했어요. 그러나 부담돼서 다른 집을 찾아보려고 했더니, 다음 날에는 10만원만 더 내도록 하면 계속 살 수 없을까요 물어봤어요. 주인은 보증금을 돌려줄 돈이 없다고 하면서 새로운 세입자를 찾으라고 했어요. 그런데 세입자를 못 구하면 3월 13일에 계약이 만료되니까, 그때까지 세입자를 구하지 못하면 월세에서 보증금을 차감해도 되는 건가요? 보증금이 1000만원이고 월세가 40만원이라면, 1000만원을 40만원으로 나누면 25개월이 되는데, 25개월 동안 월세를 내지 않고 살아도 되는 건가요?