세안고매매 시 주담대 가능할까요?
서울에 위치한 생애최초 주택구매를 계획 중입니다. 매매가는 9.2억원(KB감정가)이고 보유현금은 6억원, 부족액은 3.2억원(대출 필요)입니다. 현재 세입자의 전세 보증금은 5.1억원입니다. 매수 일정은 토지허가 신청은 3월 초, 매수 잔금지급 및 등기는 8월 말, 세입자 임차계약 만료는 11월 중순, 세입자 퇴거 후 즉시 입주 예정입니다. 이 상황에서 주담대 실행하여 보증금 차액을 반환받을 수 있을까요?
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댓글 (6) >
- 전세 계약 끝나고 입주할 때까지 대출 실행 가능할려나? 그게 관건일 듯.
- 전세 계약 후 입주 전까지 전세자금대출을 받을 수 있어요. 잔금일 또는 전입신고일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청해야 하며, 전입신고를 늦추지 않고 신속히 진행하는 것이 중요합니다.전입신고 이후에는 우선변제권이 발생할 수 있으므로 임대인과의 특약도 함께 고려해야 해요.
- 주담대가 세입자 전세보증금 있는 상태에서도 나오는 건가?
- 주담대는 세입자 전세보증금 있는 상태에서도 나올 수 있지만, 전입(실거주) 목적의 경우 세입자 퇴거·전입 계획이 명확해야 하며, 보증금 반환 후 전입하는 방식으로 실행됩니다. 전입신고를 먼저 하고 보증금 반환을 거쳐 전입하는 순서로 진행되며, 은행은 임대차계약서와 전입 예정일을 확인해 실행 여부를 판단합니다.
- 세안고 매물을 구매할 때는 잔금일에 세입자가 거주 중이면 LTV 적용이 어려워 현금 자금 준비가 필수입니다. 또한 세입자의 계약갱신요구권과 보증금 반환 계획을 미리 확정해 두어야 역전세 위험을 최소화할 수 있어요. 이런 실무적인 부분을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.
- 세안고 매물 구매 시 세입자 거주 시에는 LTV 적용이 어렵고 현금 자금이 필요합니다. 담보권 설정 가능 여부를 먼저 확인하고, 대항력이 전입신고와 인도 이후에 발생하므로 담보권 설정이 어려울 수 있습니다. 보증금 반환과 계약갱신요구권을 사전에 확인하고 매수자 체크리스트를 통해 소유권과 담보 설정 여부를 확인해야 합니다.
- 생애최초 주택구매자라도 세입자가 있는 매물, 즉 세안고 매물은 실거주가 전제되는 대출 상품에서는 대출이 매우 제한돼요. 디딤돌 같은 실거주 의무가 있는 상품을 이용하면 세안고 매수 시 대출이 어려운 점을 꼭 알아두셔야 합니다. 주택 취득세 감면도 실거주가 전제되어야 하므로 세입자가 있는 집은 감면 혜택을 받기 어렵습니다.
- 세입자가 있는 집을 구매할 때 주택 대출이 어려운 이유는 대출 한도가 전세금까지 합산되어 낮아지기 때문입니다. 전입신고·전입기간 등 공공대출 요건 충족이 어려워져 대출 상품 선택 폭이 줄어들어 구매가 어려워질 수 있습니다.
- 잘 모르겠는데 보통 전세금 있는 집은 대출이 까다롭지 않나?
- 전세금 있는 집 대출은 항상 까다롭지 않지만, 전세금 반환 목적(역전세) 대출은 DSR·보험·계약 조건 등으로 한도가 제한될 수 있습니다. 계약서에 '반환 시점'을 명확히 기재하고, 보증보험 가입과 집주인 동의 여부 확인이 필요하며, 상황에 따라 추가 서류 확인이 요구될 수 있습니다.
- 보금자리론 같은 생애최초 주담대 상품은 실거주 의무가 없기 때문에 세입자가 있는 집도 갭투자 형태로 매수가 가능해요. 즉, 실거주를 하지 않아도 대출 신청이 가능해서 세안고 매물 구매 시 유리한 점이 있습니다. 하지만 이런 경우에도 실거주가 없는 점을 고려해 투자 계획을 세워야 해요.
- 네, 생애최초 후순위 주담대로는 전세가를 선순위로 차감하여 대출 가능합니다. 다만, 상환능력 평가에 따라 대출 한도가 감소할 수 있으며, 갭투자 시 전입 의무와 전세보증금 반환 등 규제 조건을 확인해야 합니다.