확인설명서 한 줄로 책임 피하는 중개업자, 다가구 전세 계약 전 알아야 할 것

압류가 걸린 집인데 계약이 진행된 이유는 무엇인가요?

다가구 주택 전세 계약 당시 그 집에는 이미 압류(법원이 재산 처분을 막아놓은 조치)가 걸려 있었습니다. 임대인은 "보증금 일부만 받으면 일주일 안에 압류를 풀겠다"고 했고, 중개업자는 이 말을 믿고 계약을 진행했습니다.

임대인의 약속은 지켜지지 않았고, 계약은 해지 수순으로 흘렀습니다.

정상적인 계약이라면 압류가 해제된 것을 먼저 확인한 뒤 계약하거나, 계약 당일 동시에 말소하는 조건이어야 합니다. 압류가 있는 물건은 처음부터 계약해서는 안 됩니다. 임대인의 성향을 수소문해봤다는 것도 일반적인 계약 절차가 아닙니다.

법원이 중개업자 책임 없다고 판결한 근거는 무엇인가요?

대출이 많은 다가구 주택에서 전세 계약이 진행된 다른 사례입니다.

• 임대인: "전세보증금 받으면 대출 일부 갚겠다" → 실제로는 상환하지 않음
• 선순위 임차인(이미 계약 중인 세입자): "대부분 월세"라고 했지만 전세도 있었음
• 결과: 경매로 넘어갔고, 후순위 세입자는 보증금을 돌려받지 못함

세입자가 중개업자를 상대로 손해배상을 청구했지만, 법원은 중개업자 책임 없음으로 판결했습니다.

이유는 확인설명서(공인중개사가 계약 전 작성·설명하는 서면) 내용이었습니다. 중개업자는 다음 두 가지를 명시해뒀습니다.

1. 확정일자 부여 현황(앞서 보증금을 받은 세입자 내역)과 전입세대 열람서를 서면으로 확인하지 않고 구두로만 설명 받았다는 사실
2. 해당 주택이 경매에 들어가면 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못할 수 있다는 경고

법원의 논리는 이렇습니다. 세입자는 보증금을 못 받을 수 있다는 것을 충분히 알 수 있었음에도 계약을 진행했으므로, 중개업자에게는 책임이 없다.

위험을 서류에 써두면 그 책임은 서명한 세입자에게 넘어갑니다. 중개업자는 빠져나갈 구멍을 미리 만들어두고 계약을 진행한 것입니다.

다가구 전세 계약 전에 스스로 막을 수 있는 방법은?

다가구 주택 전세는 가능하다면 처음부터 피하는 것이 가장 안전합니다. 권리관계가 복잡하고 선순위 임차인이 많을수록 나중에 보증금을 돌려받지 못할 위험이 높아집니다.

꼭 계약해야 한다면 아래 네 가지를 확인한 뒤 진행해야 합니다.

① 전세보증보험 가입 가능 여부부터 확인

전세보증보험(보증금을 못 돌려받을 경우 보험사가 대신 지급하는 상품)에 가입할 수 없는 물건이라면 계약을 다시 생각해야 합니다. 보험 가입 가능 여부 자체가 어느 정도의 안전 기준을 통과했다는 의미이기도 합니다.

② 권리관계를 구두로만 설명하는 중개업자는 피하기

선순위 임차인 현황, 확정일자 부여 현황, 전입세대 열람서는 반드시 서면으로 확인해야 합니다. 말로만 "안전하다"고 하는 중개업자는 그 자체가 위험 신호입니다.

③ 확인설명서, 서명 전에 반드시 직접 읽기

"경매 시 보증금 일부를 못 받을 수 있다"는 문구가 있다면 친절한 안내가 아니라 면책 조항입니다. 이런 문구가 있는 물건은 왜 이 고지가 들어갔는지 반드시 따져봐야 합니다.

④ 빌라·다가구는 두세 곳 이상에서 시세 비교하기

시세를 정확히 알기 어려운 빌라는 인근 중개사무소 두세 곳 이상을 직접 방문해 가격을 확인한 뒤 계약해야 합니다. 깡통전세(집값보다 전세보증금이 높아 나중에 보증금을 못 받는 상황)로 들어가는 것을 막는 가장 기본적인 방법입니다.