화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 규제지역 지정 후 바뀌는 것과 풍선효과 지역 총정리

규제지역이 되면 세금이 어떻게 달라지나요?

규제지역에서 집을 추가로 사면 취득세(집 살 때 내는 세금) 부담이 크게 늘어납니다. 기존에 그 지역에 집을 갖고 있는 분들은 세율이 소급 적용되지는 않지만, 앞으로 추가 매수 시에는 달라집니다. 취득세는 관할 구청(지방세)이 부과하므로 매수 전 직접 확인이 필수입니다.

양도세(집 팔 때 내는 세금)도 바뀝니다. 2026년 5월 10일 이후를 기준으로, 규제지역에서 집이 두 채 이상인 상태에서 집을 팔면 양도세 중과(= 일반 세율보다 높은 세율이 추가로 적용되는 것) 대상이 됩니다. 세무사 상담을 통해 확인하고 진행하는 것이 권장됩니다.

1주택 비과세(세금 안 내도 되는 혜택) 조건도 달라집니다. 집값 12억 원 이하 1주택의 경우 기존에는 2년 보유만 해도 비과세를 받을 수 있었지만, 규제지역에서는 2년 거주 요건이 함께 적용됩니다(2026년 현행 기준). 매수 시점에 따라 적용 기준이 달라질 수 있어 사전 확인이 중요합니다.

대출 한도는 얼마나 줄어드나요?

비규제 지역에서는 LTV 최대 70%까지 대출이 가능했지만, 규제지역이 되면 40%로 제한됩니다(2026년 현행 기준). 수도권에서는 이미 총대출 한도가 정해져 있으며, 규제지역이 되면 주택 가격에 따라 아래처럼 한도가 추가로 낮아집니다.

집값 기준은 시세 기준이며, 정확한 한도는 대출 은행에서 직접 확인해야 합니다.

청약과 분양권 전매제한도 바뀌나요?

규제지역 지정 이후 입주자 모집공고가 나오는 단지부터 청약 당첨자 선정 방식이 달라집니다. 가점제(나이·무주택 기간·부양가족 수로 점수를 매겨 높은 순으로 선발하는 방식) 비중이 높아지고, 당첨 후 일정 기간 재당첨이 제한되는 기간도 길어집니다.

분양권(입주 전 아파트를 살 수 있는 권리)의 전매제한도 강화됩니다. 규제지역에서 입주자 모집공고를 받은 단지는 전매제한 기간이 약 3년으로, 사실상 입주 때까지 팔기 어렵습니다.

토지거래허가구역이 되면 뭐가 달라지나요?

7월 5일부터 해당 지역은 토지거래허가구역도 함께 지정됩니다. 이 구역에서 집을 사려면 다음 절차를 거쳐야 합니다.

1. 매매 계약 전에 토지거래허가를 관할 구청에 신청
2. 허가가 나야 정상적으로 매매 계약이 가능
3. 취득 후 2년간 실거주 의무 발생 (= 반드시 실제로 거주해야 하는 조건)

전세를 끼고 사는 갭투자(= 실거주 없이 시세차익을 노리는 방식) 방식은 사실상 불가능해집니다.

풍선효과는 이미 시작됐나요? 다음 후보 지역은 어디인가요?

2025년 10월 서울 전역과 경기 일부가 규제지역으로 묶였을 때도 구리·동탄·안양 만안구로 수요가 빠르게 이동했습니다. 이번 7월 1일 지정 하루 만에 인근 화성 병점과 남양주 아파트 매물이 수천만 원씩 오르는 현상이 나타났습니다. 이전에 비해 학습 효과가 쌓이면서 풍선효과 속도가 훨씬 빨라진 것입니다.

비규제 지역이라고 무조건 유리한 것은 아닙니다. 해당 지역의 공급량, 미분양 현황, 실거래가 흐름을 함께 체크해야 합니다. 풍선효과로 급등한 곳은 다음 규제 대상이 될 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.

그래서 어떻게 하면 되나요?

아실(asil.kr) 정책 메뉴에서 관심 지역이 규제지역인지 비규제지역인지 먼저 확인하세요. 규제지역에서 추가 매수를 고려한다면 취득세·양도세는 세무사에게, 대출 한도는 대출 은행에서 직접 상담하는 것이 기본입니다. 비규제 후보 지역을 검토할 때는 공급량과 실거래가를 함께 확인하고 현장을 직접 방문하는 과정이 권장됩니다.