화성 동탄·구리·용인 기흥 규제지역 지정 후 대출·세금 달라지는 것 정리

이번에 규제지역으로 새로 지정된 곳은 어디인가요?

2026년 6월 30일 정부가 세 곳을 동시에 지정했습니다.

• 화성시 동탄구
• 구리시
• 용인시 기흥구

세 지역 모두 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 세 가지를 한꺼번에 적용받습니다. 2025년 10·15 대책 때와 같은 방식으로, 정부가 부동산에 걸 수 있는 규제를 한 번에 모두 걸었습니다. 군포 만안구·안양 만안구·수원 권선구 등은 이번 지정에서 빠졌습니다.

대출이 2026년 7월 1일부터 어떻게 달라지나요?

금융위원회 긴급 가계부채 점검회의 결정에 따라 아래 기준이 즉시 적용됩니다.

신용대출을 1억 원 넘게 받은 상태에서 집을 계약하면, 그 신용대출이 주택 매수 자금으로 간주돼 추가 담보대출을 받을 수 없습니다.

토지거래허가구역(토허제) 은 법에 따라 공표일(6월 30일)로부터 5일 뒤인 2026년 7월 5일(토요일)부터 발효됩니다. 7월 5일 이후 해당 지역에서 집을 사려면 구청 허가를 먼저 받아야 하고, 허가를 받더라도 실거주 의무가 생기기 때문에 전세를 끼고 잔금을 치르는 갭투자(= 전세금으로 잔금을 충당하는 방식)는 사실상 불가능해집니다.

규제지역에서 세금은 얼마나 더 늘어나나요?

조정대상지역·투기과열지구 지정 시 적용되는 세금 기준입니다(2026년 현행).

취득세 (집을 살 때 내는 세금)

양도세 (집을 팔 때 내는 세금)

• 2주택자: 기본 세율에 20%p 추가
• 3주택 이상: 기본 세율에 30%p 추가
• 장기보유특별공제(= 오래 보유할수록 세금을 깎아주는 제도) 다주택자 적용 안 됨

1주택자 양도세 비과세 조건 변화

비규제 지역에서는 보유 2년만 채우면 양도세를 면제받을 수 있었지만, 규제지역에서는 거주 2년 + 보유 2년을 모두 충족해야 비과세가 됩니다. 이미 규제지역 안에 2주택 이상 보유 중인 경우에는 세금 구조가 크게 달라지므로 세무사 상담이 필수입니다.

6월 30일 전에 계약했다면 이번 규제가 적용되지 않나요?

기존 계약자는 아래 기준으로 보호받습니다.

가계약금만 넣고 계약서를 아직 쓰지 않은 경우, 증빙이 불분명하면 새 기준이 적용될 수 있으니 주의가 필요합니다.

그래서 어떻게 하면 되나

해당 지역에서 주택 매수를 고민 중이라면, 토허제 발효 전인 7월 5일을 기준으로 대출 한도·취득세·양도세 변화를 미리 계산해 두고, 다주택자라면 세무사 상담을 먼저 받는 것이 순서입니다.