프리랜서·주부·저소득 사업자 주택담보대출 추정 소득 인정 기준 정리
주택담보대출과 전세 대출에서는 소득이 없거나 서류상 낮더라도 '추정 소득' 방식으로 최대 5천만 원까지 소득을 인정받을 수 있습니다. 건강보험료·국민연금·신용카드 사용 내역 세 가지 중 하나를 충족하면 산출이 가능하며, 신용 대출과 주택금융공사 상품(보금자리론·디딤돌·전세자금대출)에서는 적용되지 않습니다. 카드 기준은 최근 1년이므로 대출 계획이 있다면 지금부터 본인 명의 카드 사용을 늘려 두는 사전 준비가 필요합니다.
1. 추정 소득 적용 대상 4가지 조건
추정 소득은 누구나 적용받을 수 있는 것이 아니라 다음 네 가지 조건 중 하나에 해당해야 합니다.
- 전년도 소득 신고 자체가 없는 경우
- 퇴직자이거나 직장인 피부양자인 경우
- 당해 연도 신규 사업 개시자인 경우
- 부부 합산 소득이 2,400만 원 이하인 경우
프리랜서, 소득 신고가 없는 배우자, 비용 처리 후 소득 금액이 2,400만 원 미만인 사업자가 현실적으로 가장 많이 해당됩니다. 사업자의 경우 은행은 총 매출이 아닌 순이익(소득 금액) 기준으로 인정하므로, 연 매출 10억 원이라도 비용 처리 후 소득 금액이 2천만 원이면 인정 소득은 2천만 원입니다.
2. 추정 소득 산출 방법 3가지
| 기준 | 산출 방식 | 최대치(5천만 원) 달성 조건 |
|---|---|---|
| 건강보험료 | 최근 3개월 평균 납부액 × 약 320 (연환산) | 월 15만 5,000원 이상 납부 |
| 국민연금 | 최근 3개월 평균 납부액 연환산 | 월 38만 원 이상 납부 |
| 신용·체크카드 | 최근 1년 총 사용액 × 약 2.1배 | 연간 약 2,300만 원 이상 사용 |
추정 소득 상한은 5천만 원입니다. 카드를 연 1억 원 사용해도 인정 소득은 5천만 원을 초과하지 않습니다.
카드 사용 시 유의 사항:
- 반드시 본인 명의 카드만 인정 (배우자 명의 불인정)
- 카드론·현금 서비스·세금 납부 항목은 제외
- 사업자 카드는 개인 대출 시 불인정
- 주택금융공사 상품(보금자리론·디딤돌·전세자금대출)에서는 카드 소득 환산 불가
- 신용 대출에는 추정 소득 적용 불가 (담보 대출 전용)
3. 배우자 합산 전략과 준비 방법 정리
본인 명의 카드 이력이 없는 경우 배우자의 증빙 소득을 합산하는 방법이 있습니다. 다만 배우자의 부채도 함께 반영되며, 배우자가 주택담보대출을 사용하지 않아야 합니다. 전체 한도를 극대화하려면 소득이 낮은 배우자 명의로 주택담보대출을 받고, 소득이 높은 배우자 명의로 신용 대출을 받는 방식이 유리합니다.
추정 소득은 즉시 만들어지지 않습니다. 건강보험료는 3개월 이상 본인 명의로 납부해야 하고, 카드 사용 이력은 최근 1년 기준이 적용됩니다. 내 집 마련이나 전세 대출 계획이 있다면 지금부터 본인 명의 카드 사용을 늘리고 건강보험료를 본인 명의로 납부하는 것이 실질적인 대출 한도를 높이는 출발점입니다.