청약 당첨 후 계약금·중도금·잔금 납부 절차와 6.27 대책 변화 정리
청약에 당첨되면 분양가의 10%인 계약금, 60%인 중도금(6회 분납), 나머지 30%를 포함한 잔금 순서로 납부합니다. 중도금은 DSR이 적용되지 않아 소득과 무관하게 LTV 기준으로 집단 대출이 가능하며, 규제지역은 분양가의 50%, 비규제지역은 60%까지 지원됩니다. 2025년 6월 27일 이후 입주자 모집 공고 단지부터는 잔금 단계의 주택담보대출 총액이 6억 원으로 제한됩니다. 다주택자와 1주택자의 추가 구입 목적 주담대는 전면 금지되었고, 처분 조건 1주택자의 기존 주택 처분 기한은 소유권 이전 등기 후 2년에서 6개월로 단축되었습니다.
1. 당첨 후 납부 구조와 자기 자본 필요 시점
청약에 당첨되면 계약금·중도금·잔금 순서로 분양가를 분할 납부합니다. 입주 시점에는 계약금 10%를 제외한 나머지 90%를 실질적으로 조달해야 하는데, 중도금 대출이 잔금 납부 시 잔금 대출로 대환되기 때문입니다.
| 단계 | 비율 | 납부 방식 | 자기 자본 필요 여부 |
|---|---|---|---|
| 계약금 | 분양가의 10% (인기 단지는 20%) | 1~2차 분할 납부 가능 | 전액 자기 자본 |
| 중도금 | 분양가의 60%, 6회 분납(회차당 10%) | 집단 대출, 이자 후불제 원칙 | 규제지역은 1회차(10%) 자기 자본 필요 |
| 잔금 | 분양가의 30% + 중도금 대출 상환분 | 잔금 대출 + 자기 자본 | 대출 한도 초과분 자기 자본 필요 |
계약금이 부족하다고 신용 대출로 조달하면 잔금 대출 시 DSR이 높아져 한도가 낮아질 수 있으므로 최소 계약금은 대출 없이 마련할 수 있는 단지를 선택하는 것이 유리합니다.
2. 중도금 대출 핵심 기준
중도금 대출은 DSR이 적용되지 않고 LTV 기준으로만 심사하므로 소득 수준과 무관하게 대출이 가능합니다.
- 대출 한도: 규제지역 분양가의 50%, 비규제지역 분양가의 60%
- 이자 후불제: 사업 주체가 이자를 선납하고, 분양자는 잔금 납부 시 일괄 정산하는 방식이 일반적
- 중도금 무이자: 일부 단지에서 사업 주체가 이자를 지원하는 경우 있음
- 6.27 대책 적용: 중도금 대출 자체에는 6억 한도 미적용. 단 다주택자는 중도금 대출 불가, 1주택자는 기존 주택 처분 조건으로만 가능하며 소유권 이전 등기 후 6개월 이내 처분 의무
규제지역은 분양가의 50%까지만 집단 대출이 실행되므로 6회 중도금 중 1회차(10%)는 자기 자본으로 납부해야 합니다.
3. 잔금 대출 한도와 6.27 대책 변화
잔금 대출은 LTV와 DSR 두 가지 기준을 모두 충족해야 하며, 6.27 대책 이후 기준이 대폭 변경되었습니다.
| 구분 | LTV (6.27 이후) | 주담대 총액 한도 |
|---|---|---|
| 다주택자 | 대출 금지 | — |
| 1주택자 (추가 구입 목적) | 대출 금지 | — |
| 무주택자·처분 조건 1주택자 (규제지역) | 50% | 6억 원 |
| 무주택자·처분 조건 1주택자 (비규제지역) | 70% | 6억 원 |
| 생애최초 (수도권·규제지역 담보) | 70% (기존 80%에서 하향) | 6억 원 |
LTV 기준을 충족하더라도 1금융권 DSR 40%, 2금융권 DSR 50% 기준을 통과해야 실제 한도가 결정됩니다. 부부 합산 소득으로 DSR을 산정할 수 있으며, 합산·분리 중 유리한 방식을 선택하면 됩니다.
잔금 대출의 LTV 기준 가격은 분양가 또는 은행 감정가 중 적용 기준이 달라집니다. 서울 등 입지가 좋은 단지는 감정가가 분양가보다 높게 나오는 경우가 많아, 감정가 기준 적용 시 대출 한도가 더 높게 산출될 수 있습니다.
4. 전세 세팅 전략과 6.27 이후 제한
6.27 대책 이후 수도권·규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세 대출이 금지되었습니다. 세입자의 전세 대출 자금을 분양자의 잔금으로 활용하는 방식이 불가능해졌기 때문에, 전세로 잔금을 충당하는 전략은 현재로서는 실행이 어렵습니다.
분양가 상한제 적용 단지는 실거주 의무가 부여되며, 현재 3년 유예가 적용 중입니다. 2년 전세를 맞추더라도 세입자 입장에서 2년 뒤 퇴거가 예정된 집은 계약을 꺼릴 수 있어 전세 세입자 모집 자체가 어려울 수 있습니다.
5. 부대 비용 체크리스트
잔금 대출과 자기 자본 외에 추가로 준비해야 하는 비용 항목입니다.
- [ ] 중도금 대출 이자 (이자 후불제 단지는 잔금 시 일괄 납부)
- [ ] 발코니 확장·에어컨 등 옵션비 (계약 시 별도 계약금 납부)
- [ ] 입주 청소비
- [ ] 소유권 이전 법무사 비용
- [ ] 취득세
6. 정리
청약 당첨 후 실질적으로 자기 자본이 집중되는 시점은 계약금(분양가의 10%)과 잔금 단계입니다. 6.27 대책 이후 잔금 주담대 총액이 6억 원으로 제한되었고, 다주택자 및 추가 구입 목적 1주택자는 대출이 전면 차단되었습니다. 처분 조건 1주택자는 기존 주택 처분 기한이 2년에서 6개월로 단축된 점, 생애최초 수요자는 수도권·규제지역 LTV 상한이 80%에서 70%로 낮아진 점을 자금 계획 수립 전에 반드시 확인해야 합니다.