청약통장 없는 서울 줍줍, 왜 현금 3억 이상이 필요한지 정리했습니다

줍줍은 청약통장 없이 신청할 수 있습니다

불법행위 재공급(줍줍)은 당초 당첨자가 전매 등 불법행위를 저질러 계약이 취소된 세대를 다시 공급하는 방식입니다. 청약통장이 필요 없고, 서울 거주 무주택 세대원이면 신청 가능합니다.

단, 원 분양 유형(생애최초 특공 등)의 자격 조건은 그대로 따라갑니다. DMC 가재울 아이파크 줍줍은 원 분양이 생애최초 특공이었기 때문에 아래 조건을 모두 충족해야 했습니다.

• 서울 거주 무주택 세대원
• 생애최초 주택 구입자 (과거 주택 소유 이력 없음)
• 5개년도 이상 소득세 납부 이력 (연속 납부 아니어도 합산 5년이면 OK)
• 소득·자산 기준 충족
• 혼인 중이거나 자녀 있는 경우, 또는 1인 가구

원 분양 당시(2023년 7월) 52세대 모집에 약 4,600통장이 몰려 평균 90대 1 경쟁률을 기록했습니다. 당첨 가점 최저 52~59점짜리 단지를 통장 없이 도전할 수 있는 기회였습니다.

재당첨 제한(재청)은 10년 적용됩니다. 원 분양 유형을 승계하므로 당첨되면 이후 10년간 특공 청약이 제한됩니다.

왜 주담대가 안 나오나요? — 미등기 상태의 함정

분양 아파트는 입주 초기에 등기가 완료되지 않은 미등기 상태입니다. 은행은 아파트를 담보로 잡아야 대출을 해주는데, 등기가 없으면 담보 설정 자체가 불가능합니다.

분양가 8억 5,690만 원 + 발코니 1,750만 원 = 총소요 8억 7,440만 원이며, 계약금(10%)인 약 8,744만 원을 계약 당일 납부해야 합니다.

전세를 줘도 현금 3억 2천이 필요한 이유

주담대 대신 세입자 전세보증금으로 잔금을 충당하는 방법이 있습니다. 하지만 여기서 6·27 대책이 발목을 잡습니다.

소유권이 분양자에게 이전되기 전에 들어오는 세입자는 전세대출을 받을 수 없습니다. 세입자가 현금으로만 들어와야 하니, 주변 시세보다 훨씬 낮게 내놓아야 합니다.

• 주변 단지 25평 전세 시세 (2026년 5월 기준): 6억 4천~6억 6천
• 실제 내놓을 수 있는 전세가: 5억 5천 (시세 대비 약 1억 낮게)
• 총소요 8억 7,440만 원 − 전세 5억 5천 = 현금 약 3억 2천 필요

신용대출·사내대출 등을 일부 활용하면 현금 부담을 줄일 수 있습니다.

진행 방식은 계약금 10% 납부 당일 바로 부동산에 전세 의뢰하는 형태입니다. 시공사 보유 물건 상태에서 세입자를 구하고, 세입자 전세보증금으로 잔금을 납부하는 구조입니다.

시세차익과 양도세 비과세 — 순서를 틀리면 세금 폭탄

주변 단지 시세 기준으로 이 단지의 추정 시세는 13억 중반으로, 총소요 대비 약 4억의 시세차익이 기대됩니다.

단, 이 단지는 투기과열지구이자 토지거래허가구역입니다. 실거주 의무는 없지만, 양도세 비과세를 받으려면 매도 전 최소 2년 직접 거주해야 합니다.

전세를 먼저 주는 경우 순서는 아래와 같습니다.

1. 당첨 → 계약금 10% 납부 → 전세 세입자 구하기
2. 잔금 납부 후 전세 기간 유지 (최소 2년)
3. 세입자 퇴거 후 본인 직접 입주
4. 2년 실거주 후 매도 → 양도세 비과세 적용

전세 2년 + 실거주 2년 = 최소 4년 후 세금 없이 매도 가능한 구조입니다. 2년 미만에 매도하면 양도세 50% 이상을 내야 합니다.

전매제한은 원 분양 공고일(2023년 6월)로부터 3년, 2026년 6월 해제됩니다. 전매제한 해제와 양도세 비과세는 별개 요건입니다.