청약통장 세팅부터 특별공급 선택까지 핵심 Q&A 6가지 정리
주택청약은 통장 개설, 예치금·납입 세팅, 1순위 조건 충족, 공급 유형 선택 순으로 준비합니다. 민간분양은 예치금(서울·부산 85㎡ 이하 300만원)이 핵심이고, 공공분양은 납입 횟수와 총액(월 25만원까지 인정)이 더 중요합니다. 특별공급은 공공분양 최대 85%, 민간분양 최대 50%로 전체 물량의 상당 부분을 차지하며, 공공 특공과 민간 특공은 자산 심사 범위에서 차이가 납니다.
1. 통장과 예치금
Q. 자녀 통장을 일찍 만들수록 유리한가?
미성년자 가입기간은 최대 2년까지만 청약에서 인정됩니다. 만 17세에 개설하면 성인이 됐을 때 2년짜리 통장으로 시작할 수 있으며, 그보다 일찍 만들어도 추가 혜택은 없습니다. 통장을 해지하면 가입기간이 초기화되므로 급전이 필요할 때는 예치금 담보대출을 먼저 검토하는 것이 유리합니다.
Q. 공공분양과 민간분양의 통장 세팅 방식이 어떻게 다른가?
| 구분 | 세팅 기준 | 서울·부산 85㎡ 이하 | 기타 광역시 | 기타 시군구 |
|---|---|---|---|---|
| 민간분양 | 예치금 | 300만원 | 250만원 | 200만원 |
| 공공분양 | 납입 횟수·총액 | 월 25만원까지만 인정 | (동일) | (동일) |
공공분양에서 한 번에 큰 금액을 납입해도 월 25만원을 초과하는 금액은 인정받지 못합니다.
2. 1순위 조건
Q. 1순위가 되면 바로 당첨되는가?
1순위는 당첨이 아닌 경쟁 참가권입니다. 규제지역 기준으로 민간분양은 가입 2년 이상에 예치금 충족, 공공분양은 가입 2년 이상에 납입 24회 이상이 필요합니다. 비규제지역은 민간 1년, 공공 1년(납입 12회 이상)이 기준입니다. 1순위 취득 후에도 민간은 가점제·추첨제, 공공은 납입 총액 순으로 다시 경쟁합니다.
3. 특별공급
Q. 공공 특공과 민간 특공의 핵심 차이는?
공공 특공(LH·SH 공급)은 소득·부동산·자동차를 모두 심사합니다. 민간 특공은 자동차를 보지 않으며 자산 기준이 전반적으로 덜 엄격합니다. 다만 민간 신혼부부·생애최초 특공은 소득 기준이 있고, 소득이 기준을 초과하면 부동산 가액도 확인합니다.
Q. 특공은 평생 한 번만 사용할 수 있는가?
세대원 전원 무주택 상태에서 세대 내 1명만 신청할 수 있으며, 평생 1회 사용이 원칙입니다. 단 2024년 6월 19일 이후 출산한 자녀가 있는 가구는 기존에 특공을 사용했더라도 재신청 기회가 주어집니다.
Q. 가점이 낮으면 민간분양에서 기회가 없는가?
민간분양 일반공급은 가점제(84점 만점)와 추첨제로 나뉩니다. 가점은 부양가족이 최대 35점으로 승부처이며, 통장 가입기간은 최대 17점입니다. 무주택기간은 만 30세부터 기산되고, 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 기산됩니다. 단지별 추첨제 비율은 공고문에서 확인할 수 있으므로 가점이 낮으면 추첨제 비율이 높은 단지를 노리는 전략이 유효합니다.
4. 결론
특공 자격이 있다면 일반공급 경쟁 전에 특공 유형과 소득·자산 기준을 먼저 확인하는 것이 유리합니다. 특공 자격이 없거나 약하다면 가점이 높으면 가점제, 낮으면 민간 추첨제 물량을 노리는 전략이 현실적입니다.