집주인이 멀쩡해도 신탁 등기 확인 안 하면 보증금 날아갑니다

신탁부동산 전세사기는 어떻게 진행되나요?

6단계로 진행되는 구조입니다.

1. 집주인이 대출을 받기 위해 부동산 소유권을 신탁회사로 이전합니다.
2. 등기부등본에 실제 소유자가 신탁회사로 표시됩니다.
3. 세입자는 이 사실을 모른 채 일반 주택으로 알고 전세 계약을 진행합니다.
4. 계약 종료 후 세입자가 보증금 반환을 요구합니다.
5. 신탁회사는 "저희는 그 임대차 계약의 당사자가 아닙니다"라고 주장합니다.
6. 세입자는 보증금을 돌려받기 위해 긴 소송을 감수해야 하는 상황에 놓입니다.

핵심은 집주인처럼 보이는 사람이 실제 임대 권한이 없을 수 있다는 점입니다.

왜 신탁회사는 보증금을 안 돌려줘도 되나요?

신탁등기(=집 소유권이 신탁회사로 넘어간 것)가 된 부동산의 실제 소유자는 신탁회사입니다. 집주인은 소유권을 이미 넘긴 상태이고, 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약이 체결됐다면 그 계약은 법적으로 문제가 생길 수 있습니다.

신탁회사는 자신이 모르는 계약에 구속될 의무가 없다고 주장할 수 있고, 세입자는 보증금을 누구에게 받아야 할지 불분명한 상황에 빠지게 됩니다.

계약 전 어떻게 확인하면 되나요?

등기부등본 한 장으로 신탁 여부를 알 수 있습니다. 신탁등기가 있으면 등기부등본에 신탁 또는 수탁자(신탁을 받은 기관)라는 표기가 나타납니다.

집주인이 신탁회사로부터 임대 권한을 공식 위임받은 경우에는 계약이 유효합니다. 문제는 이 위임 여부를 확인하지 않고 계약을 진행하는 것입니다.

전세 계약 전 등기부등본을 확인하는 것은 기본이지만, 신탁 표기까지 꼼꼼히 보는 사람은 많지 않습니다. 겉으로는 아무 문제 없어 보이는 계약이 나중에 치명적인 피해로 이어지는 이유가 여기 있습니다.