직거래 계약서에 공인중개사 도장이 있어도 안전하지 않은 이유

왜 사기꾼들이 공인중개사를 끌어들일까요?

부동산 직거래는 공인중개사 없이 임대인과 임차인이 직접 계약하는 방식입니다. 전월세와 매매 모두 가능하며, 특히 원룸·투룸 전월세에서 많이 이뤄집니다.

전세자금대출을 받으려면 공인중개사가 서명·날인한 계약서가 필요한 경우가 많습니다. 이 때문에 직거래 당사자가 공인중개사를 찾아가 "계약서만 써주면 소정의 수수료를 드리겠다"고 요청하는 일이 생깁니다.

전세사기에 가담하는 이들은 이 구조를 악용합니다. 공인중개사를 섭외해 도장을 찍게 하면 피해자가 '전문가가 확인한 계약'이라 안심하기 때문입니다.

도장이 찍혀 있어도 법적 보호가 안 되는 이유는?

2026년 현행 공인중개사법상, 공인중개사는 자신이 직접 중개한 매물에 한해서만 계약서를 작성할 수 있습니다. 직거래 계약서를 단순 대필(代筆·계약서만 대신 써주는 것)하는 행위는 공인중개사법 위반에 해당합니다.

소비자 입장에서는 이 계약이 법적으로 '중개'가 아니기 때문에 다음 문제가 생깁니다.

• 공인중개사 공제(업무 과실로 인한 손해 배상)를 청구할 수 없습니다
• 분쟁 시 공인중개사에게 손해배상 책임을 묻기 어렵습니다
• 도장이 있어도 실질적인 법적 보호 장치가 없는 계약이 됩니다

도장을 찍어준 공인중개사 역시 법적 책임(자격정지·취소 등)에서 자유롭지 않습니다.

직거래 전에 직접 챙길 4가지

직거래 자체가 불법은 아닙니다. 하지만 공인중개사를 거치지 않는 만큼, 아래 4가지는 반드시 스스로 확인해야 합니다.

1. 등기부등본은 잔금 당일 아침에 재확인 — 대법원 인터넷등기소에서 소유자·근저당·가압류를 조회하고, 잔금 지급 당일 한 번 더 확인해야 합니다. 전날 밤 새 근저당이 설정되는 경우도 있습니다
2. 계약서 작성 공인중개사가 실제 중개자인지 확인 — 해당 매물을 처음부터 직접 소개·안내한 사람인지 반드시 따져봐야 합니다
3. 전입신고·확정일자는 잔금일 당일 즉시 처리 — 주민센터 또는 인터넷등기소에서 바로 처리해야 대항력(보증금을 지킬 권리)과 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리)이 생깁니다
4. 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인 — 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에서 직거래 물건도 가입 가능 여부를 미리 확인할 수 있습니다