지금 분양가 비싸 보여도 10년 뒤에는 싸 보이는 이유

지금 분양가가 왜 역대 최고인가요?

분양가는 크게 땅값(토지비)과 공사비로 이루어집니다. 최근 공사비가 빠르게 올라 전체 분양가 상승을 이끌고 있습니다. 2000년대 초반에 서울 아파트 평균 분양가가 처음으로 평당 1,000만 원을 넘었을 때 "드디어 천만 원 시대"라며 놀랐는데, 2026년 기준으로는 아파트를 짓는 공사비 단가 자체가 이미 평당 1,000만 원을 훌쩍 넘었습니다.

신규 공급이 수요를 따라가지 못하면서 경쟁도 치열해졌습니다. 좋은 입지 단지는 평당 분양가가 5,800만 원을 넘어도 청약 경쟁률이 102대 1(= 1자리를 두고 102명이 경쟁하는 상황)에 달하는 사례가 나왔습니다. 2026년 서울 동작구 흑석 11구역의 경우 국민평형(30평대) 분양가가 29억~30억대에 형성됐고, 이는 같은 면적 기준으로 현재 대한민국에서 가장 높은 분양가 중 하나입니다.

과거에도 "너무 비싸다"고 했는데 그 아파트들은 지금 어떻게 됐나요?

지금과 똑같이 "비싸서 못 산다"는 말이 나왔던 단지들의 이후를 보면 반복되는 패턴이 있습니다.

레미안 퍼스티지 분양 당시에는 미분양을 줄이기 위해 외국 이민자들에게 비행기 티켓을 제공하며 구매를 권유할 정도였습니다. 그 단지가 지금 50억 원대입니다. 레미안 아이파크는 2013년경 분양 당시 옆 단지(레미안 퍼스티지)보다 비싼 13억~14억 원에 나오자 "이제 수익 날 구간이 없다"는 평가가 많았는데, 현재는 45억 원대에 거래됩니다.

더 오래된 사례도 있습니다. 1989년 부산 대우마리나 1차는 30평 최고 분양가가 7,100만 원(평당 약 200만 원)으로 당시 부산에서 가장 비싼 단지 중 하나였습니다. 1978~79년 부산 삼익비치는 평당 50만 원(30평 기준 약 1,500~1,700만 원)이었는데, 당시 기준으로도 고가에 속했습니다.

인플레이션은 모든 아파트에 똑같이 오르게 하나요?

그렇지 않습니다. 인플레이션(= 돈의 가치가 떨어지면서 물가가 전반적으로 오르는 현상)은 아파트마다 불공평하게 작용합니다.

부산 삼익비치와 같은 시기에 비슷한 분양가로 공급된 성지곡 성경 아파트도 있었는데, 지금 두 단지의 시세 차이는 크게 벌어졌습니다. 같은 시기에 비슷한 가격으로 출발해도, 수십 년이 지나면 입지에 따라 수배에서 수십 배까지 격차가 생깁니다.

핵심은 "아파트라서 오른다"가 아니라 "일자리·교통·개발 계획이 좋은 입지의 아파트가 크게 오른다"는 점입니다. 시중 통화량(M2)이 늘어날수록 그 돈은 어디론가 흘러가는데, 수요가 집중되는 입지일수록 더 강하게 가격에 반영됩니다.

그래서 어떻게 하면 되나

관심 있는 분양 단지를 볼 때 지금 가격이 비싼지만 따질 것이 아니라, 주변 일자리·교통·향후 개발 계획을 먼저 확인하십시오. 지금 비싸 보이는 분양가가 10년 뒤에 어떻게 보일지는 현재 가격이 아니라 그 입지의 미래 가치로 판단해야 합니다.