주택담보대출 한도 늘리는 방법 3가지와 DSR 50% 금융사 정리

주담대 한도는 어떻게 결정되나요?

주택담보대출 한도는 크게 두 가지에서 결정됩니다.

• LTV(주택담보인정비율, 집값 대비 빌릴 수 있는 비율): 집값의 몇 %까지 대출 가능한지
• DSR(총부채원리금상환비율, 소득 대비 빚 갚는 비율): 연 소득 중 모든 대출 원리금 합계가 차지하는 비율

소득을 높게 인정받으면 DSR 계산에서 더 많은 원리금을 감당할 수 있는 것으로 보아 한도가 늘어납니다.

최근 소득을 더 높게 인정받을 수 있나요?

대부분의 금융사는 전년도 원천징수영수증 소득을 기준으로 계산합니다. 그런데 금융사마다 내부 규정이 달라, 일부는 올해 발생한 최근 소득을 더 적극적으로 반영합니다.

• 올해 연봉 인상이 있었다면, 전년도 기준보다 최근 소득 기준이 더 높게 인정됩니다.
• 추가 소득 항목(상여 등)을 더 폭넓게 인정하는 상품도 금융사별로 다르게 운용됩니다.
• 여러 금융사에 '소득 인정 방식이 어떻게 되는지'를 확인하는 것이 출발점입니다.

만 34세 이하라면 장래예상소득을 적용받을 수 있나요?

대출 신청자 나이가 만 34세 이하인 경우, 일부 금융사에서 장래예상소득(앞으로 소득이 오를 가능성을 감안해 현재 소득보다 높게 인정해주는 방식)을 적용합니다.

• 금융사마다 인정 비율이 달라 같은 연봉이라도 인정 소득이 다르게 나옵니다.
• 인정 비율이 높은 금융사를 찾아 비교하면 한도를 더 높일 수 있습니다.
• 방법 1(최근 소득 최대 반영)과 방법 2(장래예상소득)를 동시에 적용할 수 있는 상품이라면 한도 상승 효과가 배가됩니다.

DSR 40%로 한도가 부족할 때 다른 선택지가 있나요?

시중은행에서 DSR 40% 상한에 걸려 원하는 한도가 나오지 않는다면, DSR 50% 상한을 적용하는 금융사를 선택하는 방법이 있습니다.

• 지역농협·수협·축협(상호금융): DSR 50% 적용
• 보험사(생명·손해보험): DSR 50% 적용

DSR 상한이 50%면 같은 소득에서 허용되는 원리금 총액이 더 커지므로, 대출 한도가 늘어납니다. 금리나 신용점수 반영 구조가 시중은행과 크게 다르지 않은 경우도 있어 단순히 불리하다고 단정하기 어렵습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

한도가 부족하다는 결론 내리기 전에, 금융사에 직접 ① 소득 인정 방식, ② 만 34세 이하 장래예상소득 적용 여부, ③ DSR 50% 상품 존재 여부를 각각 확인하고 비교해보세요. 세 가지를 함께 검토하면 같은 조건에서도 한도 차이가 커질 수 있습니다.