주담대 LTV·DTI·DSR 개념 차이와 6·27 규제 이후 대출 한도 계산법 정리
주택담보대출 한도는 LTV(담보 비율), DTI(소득 대비 주담대 원리금과 기타 대출 이자), DSR(소득 대비 모든 대출 원리금) 세 지표로 결정되며, 6·27 부동산 규제 이후 LTV는 비규제지역 70%, 규제지역(강남·서초·송파·용산) 40%로 적용됩니다. 다주택자는 LTV 대출이 금지되고, 1주택자는 6개월 이내 기존 주택 처분 조건으로 70%까지 허용됩니다. 실제 한도는 대부분 DSR 40% 제한에서 더 작게 결정되며, 연봉 4,000만 원이 6억 원 아파트를 매입할 경우 LTV로는 4억 2,000만 원까지 가능하지만 DSR 적용 후 실제 한도는 2억 8,000만 원으로 줄어듭니다.
1. 핵심 지표 LTV·DTI·DSR 산식 비교
| 지표 | 산식 | 합산 대상 | 의미 |
|---|---|---|---|
| LTV | 아파트 시세 × 한도 비율 | 담보 가치 | 집값 대비 빌릴 수 있는 비율 |
| DTI | (주담대 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100% | 주담대 중심 | 주담대 상환 부담 |
| DSR | (주담대 원리금 + 신용·캐피탈·카드론 등 모든 원리금) ÷ 연소득 × 100% | 모든 대출 | 전체 대출 상환 부담 |
DSR은 주담대뿐 아니라 신용대출·캐피탈·카드론 원리금까지 합산하기 때문에 DTI보다 강력하게 작동합니다. 6·27 규제 이후에는 DSR이 한도 결정의 주된 기준이 되어, 실무상 LTV와 DSR 두 가지만 확인하면 됩니다.
2. 6·27 규제 이후 LTV 한도 변화
| 구분 | LTV 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 규제지역(강남·서초·송파·용산) | 40% | 한도 축소 |
| 비규제지역 | 70% | 기본 한도 유지 |
| 생애최초 구입자 | 70% | 종전 80% → 70%로 축소 |
| 1주택자 | 70% | 6개월 이내 기존 주택 처분 조건 |
| 다주택자 | 대출 불가 | LTV 대출 금지 |
10억 원 아파트의 경우 비규제지역 LTV 70%로는 산식상 7억 원이 가능해 보이지만, 별도 대출 한도 캡이 적용되어 최대 6억 원까지만 실행됩니다. 부족분 4억 원 이상은 자기자본으로 준비해야 합니다.
3. DSR 40% 제한 적용 실제 계산 사례
LTV 한도가 충족되어도 최종 한도는 DSR 40% 규제에 의해 더 작게 결정되는 경우가 많습니다. 추가 대출이 없다는 가정하에 두 가지 사례를 비교하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 사례 1 | 사례 2 |
|---|---|---|
| 연소득 | 4,000만 원 | 4,000만 원 |
| 매매가 | 6억 원 | 6억 6,000만 원 (서울 개봉 현대 1차 20평형) |
| LTV 70% 한도 | 4억 2,000만 원 | 4억 6,200만 원 |
| DSR 40% 한도 | 2억 8,000만 원 | 2억 8,000만 원 |
| 실제 대출 가능액 | 2억 8,000만 원 | 2억 8,000만 원 |
| 필요 자기자본 | 3억 2,000만 원 | 3억 8,000만 원 |
연소득이 동일하면 DSR 한도는 변하지 않으므로, 매매가 상승분만큼 자기자본 부담이 늘어납니다. 결국 LTV는 담보 가치 한도, DSR은 소득 한도이며 두 값 중 더 작은 쪽이 실제 대출 가능 금액으로 확정됩니다.
4. 직종별 소득 확인 자료 발급처
DSR 산정의 기준이 되는 연소득은 직종별로 발급 자료와 창구가 다릅니다.
| 직종 | 발급 자료 | 발급처 |
|---|---|---|
| 직장인·사업자·프리랜서·전문직·의사·약사 | 소득금액증명원 | 홈택스 |
| 자영업자(카페·헬스장 등) | 카드 매출 내역 | 카드사 |
| 공무원·군인 | 원천징수영수증 | 소속 기관 |
| 연금 수급자 | 연금 수령 내역 | 국민연금공단 |
| 일용직 근로자 | 일용근로소득 내역 | 홈택스 |
대부분의 직종은 홈택스에서 소득금액증명원·원천징수영수증·지급명세서를 통해 확인이 가능하며, 자영업자와 연금 수급자는 카드사 또는 국민연금공단에서 별도 발급이 필요합니다.
5. 정리
6·27 규제 이후에는 규제지역 LTV가 40%로 축소되고 다주택자 LTV 대출이 금지되었으며, 생애최초 구입자는 80%에서 70%로, 1주택자는 6개월 이내 처분 조건부 70% 한도가 적용됩니다. 다만 DSR 40% 제한은 그대로 유지되므로, 연소득이 한도를 결정하는 핵심 변수가 됩니다. 동일 연소득에서는 매매가가 오를수록 LTV·DSR 격차가 커져 자기자본 부담만 늘어나는 구조이므로, 사전에 본인 소득 기준 DSR 한도를 먼저 확인하는 절차가 우선입니다.