종합부동산세 주택 세율과 세액공제 핵심 정리 현행 기준
종합부동산세(종부세)는 전국에 보유한 모든 주택과 토지의 세금을 사람 단위로 합산해 한 장의 고지서로 내는 국세입니다. 주택 세율은 개인이 2주택 이하를 보유하면 0.5~2.7%, 3주택 이상이면 0.5~5%가 적용되고, 법인은 세율 구조 자체가 달라집니다. 1세대 1주택자는 연령과 보유기간을 합산해 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있으며, 부부 공동명의 주택도 매년 9월 신청을 통해 단독 소유와 같은 혜택을 선택할 수 있습니다. 세율 기준일은 매년 6월 1일이므로 이 날짜 전후로 보유 상황이 달라지면 세금에 큰 차이가 생깁니다.
종합부동산세가 어떤 세금인가요?
종합부동산세는 '인세(사람이 기준이 되는 세금)'입니다. 한 사람이 전국에 가진 주택 전부와 토지 전부를 더해서, 한 장의 고지서로 세금을 계산합니다. 고지서 한 장 안에 주택 세액·종합합산 토지 세액·별도합산 토지 세액이 각각 항목별로 표시됩니다.
주택에는 먼저 재산세가 부과되고, 1세대 1주택자는 12억 원, 2주택 이상 보유자는 9억 원을 초과하는 공시가격 부분에만 추가로 종부세가 붙습니다. 12억 원 초과 구간에는 재산세와 종부세가 동시에 적용되는 것처럼 보이지만, 종부세를 계산할 때 이미 납부한 재산세(초과분)를 빼주므로 이중과세가 아닙니다. 현행 종합부동산세법 기준으로 공정시장가액비율(공시가격에 일정 비율을 곱해 과세표준을 낮추는 비율) 60%를 곱한 금액이 최종 과세표준이 됩니다.
주택 보유 수에 따라 세율이 어떻게 달라지나요?
현행 종합부동산세법 기준 납세의무자 유형과 주택수별 세율은 다음과 같습니다.
| 납세의무자 | 보유 주택수 | 세율 범위 | 세율 구조 |
|---|---|---|---|
| 개인 | 2주택 이하 | 0.5% ~ 2.7% | 초과누진세율(과세표준이 클수록 높아짐) |
| 개인 | 3주택 이상 | 0.5% ~ 5% | 초과누진세율 |
| 일반 법인 | 2주택 이하 | 2.7% | 비례세율(단일 고정율) |
| 일반 법인 | 3주택 이상 | 5% | 비례세율 |
| 공익법인 | 무관 | 0.5% ~ 2.7% | 초과누진세율 |
재산세는 개인과 법인의 세율이 같지만, 종합부동산세는 개인과 법인의 세율 구조가 완전히 다릅니다. 법인이 주택을 보유하면 그 법인의 주택 수와 무관하게 개인 세율 중 가장 높은 값(2.7% 또는 5%)이 단일 비율로 적용됩니다. 공익법인은 공익 목적 사용 여부와 관계없이 항상 초과누진세율(개인 2주택 이하 구간)이 적용됩니다.
세율 적용의 기준일은 매년 6월 1일입니다. 3주택을 보유하다가 6월 17일에 2채를 양도했더라도 6월 1일 현재 3주택을 보유한 것으로 판단해 3주택 이상 세율(0.5~5%)이 그해에 적용됩니다.
주택수 계산에서 빠지는 경우는 무엇인가요?
세율 적용을 위한 주택수 계산 시 다음 경우는 보유 주택수에서 제외됩니다.
- 합산배제 임대주택: 법령에 따라 합산이 배제되는 임대주택은 주택수에 포함되지 않습니다.
- 상속주택: 상속 후 5년 이내인 주택, 또는 지분이 40% 이하인 경우, 또는 도심 6억 원 이하·수도권 외 3억 원 이하인 주택은 주택수에서 빠집니다.
- 일시적 2주택: 기존 주택이 있는 상태에서 새 주택을 취득하고 3년 이내에 팔겠다고 신청한 경우 주택수에서 제외됩니다.
- 다가구주택: 내부에 여러 가구가 살더라도 건물 하나로 보아 1주택으로 산정합니다.
1세대 1주택 세액공제는 어떻게 계산하나요?
세액공제(= 계산된 세금에서 일정 비율을 직접 빼주는 것)는 1세대 1주택자(단독 소유)에게만 적용됩니다. 토지에는 적용되지 않습니다.
연령별 세액공제 (현행 종합부동산세법 기준)
| 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
보유기간별 세액공제 (현행 종합부동산세법 기준)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
두 가지를 더한 합계가 최대 80%를 한도로 공제됩니다. 예를 들어 72세이고 20년 보유했다면 연령공제 40% + 보유기간공제 50% = 90%이지만 한도가 80%이므로 80%만 공제받습니다. 보유기간이 5년 미만이거나 연령이 60세 미만이면 공제율은 0%입니다.
부부 공동명의 주택은 단독 소유로 신청하면 유리한가요?
부부가 주택 1채를 공동명의로 보유하면 원칙적으로 각자 1채씩 보유한 것으로 봐 1세대 2주택으로 과세됩니다. 이 경우 과세표준 공제는 각자 9억 원(합계 18억 원)에 그치고, 세액공제도 받을 수 없습니다.
현행 종합부동산세법의 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 단독 소유처럼 처리됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신청 대상 | 부부 간 공동명의 1주택자 (세대원 전원 다른 주택 없을 것) |
| 신청 기간 | 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 신청 방법 | 부부 합의로 한 사람을 대표 납세의무자로 지정 |
| 변경 신청 | 변경 원할 경우 다음 연도 9월에 재신청 |
| 혜택 | 과세표준 공제 12억 원 + 세액공제 최대 80% |
단, 주택 공시가격이 낮으면 신청이 오히려 불리합니다. 신청하지 않을 경우 부부 각자 9억 원씩(합계 18억 원)을 공제받아 세금이 발생하지 않을 수 있기 때문입니다. 국세청 홈택스에서 공동명의 유지 시와 단독 신청 시의 모의 세액을 비교한 뒤 결정하는 방법이 권장됩니다.
세부담 상한이란 무엇인가요?
세부담 상한은 종합부동산세가 전년도보다 지나치게 많이 늘어나지 못하도록 제한하는 규정입니다. 현행 종합부동산세법 기준으로 개인이 보유한 주택에 대해서는 전년도 납부 세액의 150%를 초과하는 금액은 없는 것으로 봅니다. 즉, 올해 종부세가 아무리 많이 계산되더라도 작년 세금의 1.5배를 한도로 제한됩니다.
법인 소유 주택에는 세부담 상한이 적용되지 않습니다.
올해 처음 주택을 취득해 직전 연도에 본인이 소유하지 않았던 경우에도 세부담 상한을 적용받을 수 있습니다. 이전 소유자가 납부한 세액이 기준이 됩니다.
그래서 어떻게 하면 되나
6월 1일 기준으로 보유 주택수와 공시가격을 확인하고, 국세청 홈택스 종합부동산세 모의 계산을 통해 예상 세액을 먼저 파악하는 것이 가장 빠른 방법입니다. 부부 공동명의 주택 보유자는 9월 16일~30일 신청 전에 홈택스에서 두 가지 경우의 세액을 비교해 유불리를 직접 확인하는 것이 좋습니다.