종합부동산세 계산 방법 총정리, 공제 기준부터 재산세 차감까지
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 공시가격 합계가 공제금액을 초과할 때 국세청이 부과하는 국세입니다.
주택 일반은 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원이 공제되며, 나대지 등 종합합산토지는 5억 원, 건물 부속 토지 등 별도합산토지는 80억 원이 기준입니다.
(공시가격 − 공제금액) × 공정시장가액비율로 과세표준을 구한 뒤 누진세율을 적용하고, 이미 낸 재산세 상당액을 빼는 순서로 최종 세액이 확정됩니다.
종부세 과세 대상과 공제금액은 얼마인가요?
보유한 부동산 유형별로 공제금액이 다릅니다. 2026년 현행 국세청 기준입니다.
| 유형 | 해당 부동산 예시 | 공제금액 |
|---|---|---|
| 주택 (일반) | 인별 보유 주택 합산 | 9억 원 |
| 주택 (1세대 1주택자) | 1세대 1주택 단독 보유 | 12억 원 |
| 종합합산토지 | 나대지 등 건물 없는 토지 | 5억 원 |
| 별도합산토지 | 건축물 부속 토지 등 | 80억 원 |
공시가격은 국토교통부가 매년 고시하는 기준가격으로, 실거래가와 다를 수 있습니다.
세금은 어떤 순서로 계산하나요?
4단계를 순서대로 따라가면 계산 구조가 한눈에 들어옵니다.
- (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 = 과세표준
- 과세표준 × 누진세율 = 산출세액
- 산출세액 − 재산세 상당액 = 공제 후 세액
- 공제 후 세액 − 세액공제 = 최종 납부액
공정시장가액비율은 공시가격 전체가 아닌 일부만 과세 기준에 반영하도록 조정하는 계수입니다. 내 공시가격이 그대로여도 이 비율이 바뀌면 세금이 달라질 수 있습니다.
재산세와 종부세를 이중으로 내야 하나요?
아닙니다. 3단계에서 보듯, 이미 납부한 재산세 상당액이 종부세에서 차감됩니다.
재산세와 종부세는 별도로 고지되지만, 종부세를 산출할 때 재산세 납부분을 인정해 같은 금액에 두 번 세금을 내지 않도록 설계된 구조입니다.
납부는 언제이고, 미리 확인하려면?
종부세 고지서는 매년 12월에 발송됩니다. 6월 1일 기준 보유자가 납세 의무를 지므로, 그 이후에 매도하더라도 해당 연도 종부세는 납부해야 합니다.
예상 세액을 미리 파악하려면 국세청 홈택스 > 세금모의계산 > 종합부동산세 간이세액계산 기능을 활용할 수 있습니다. 공시가격과 주택 수만 입력하면 예상 금액을 바로 확인할 수 있습니다.