조정지역 가족간 저가양도 취득세 최대 12% 중과 개정안 핵심 정리
2025년 9월 발표된 지방세법 개정안에 따르면, 조정대상지역에서 가족간 저가양도를 할 경우 이를 사실상 증여 거래로 간주해 현행 최고 3%인 취득세율을 최대 12%까지 올릴 수 있습니다. 2023년부터 이미 저가양도 취득세 과세표준이 실거래가에서 시세 기준으로 변경된 데 이어, 이번에는 세율 자체도 상향하는 방향입니다. 취득세 12%는 현행에도 다주택자 증여·다주택자 매매 시 이미 적용 중이며, 개정안은 저가양도도 같은 선상에 놓겠다는 취지입니다. 다만 증여로 간주되는 구체적인 금액 기준은 아직 확정되지 않아 향후 입법 과정에서 추가 보완이 예정되어 있습니다.
1. 현행 저가양도 취득세 구조
2023년 이전까지 저가양도로 주택을 취득하는 경우 취득세 과세표준은 실제 거래 금액을 기준으로 삼았습니다. 2023년부터는 저가양도 취득 부동산의 과세표준이 시세 기준으로 바뀌어 실거래가가 낮더라도 시세에 해당하는 취득세를 납부해야 합니다.
| 구분 | 2022년 이전 | 2023년 이후 |
|---|---|---|
| 과세표준 | 실거래가 | 시세(시가 기준) |
| 세율 | 최고 3% | 최고 3% (유지) |
| 예시 (시세 10억·거래가 7억) | 7억×3% = 2,100만 원 | 10억×3% = 3,000만 원 |
2. 지방세법 개정안의 변화 내용
2025년 9월 발표된 지방세법 개정안은 조정대상지역에서의 가족간 저가양도를 실질적 증여로 보고 취득세율까지 12%로 상향하는 내용을 담고 있습니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 과세표준 | 시세 기준 (2023년 적용) | 시세 기준 유지 |
| 취득세율 | 최고 3% | 최대 12% |
| 적용 조건 | 일반 매매와 동일 기준 | 증여 간주 시 증여세율 적용 |
| 증여 간주 기준액 | — | 향후 입법 과정에서 구체화 예정 |
현행 기준상 취득세 12%는 이미 다음 경우에 적용됩니다.
- 매매: 조정대상지역에서 신규 취득 후 3주택 이상, 비조정지역에서 4주택 이상 (농어촌특별세 포함 11.4%)
- 증여: 증여자가 2주택 이상이고 조정대상지역 소재 공시가액 3억 원 이상 주택을 증여하는 경우 (수증자 주택 수 무관, 지분 취득·토지 단독 취득도 동일 적용)
3. 실제 세금 계산 사례
시세 35억 원의 개포동 현대아파트를 17억 원에 자녀에게 저가양도하는 경우를 기준으로 합니다. 부모의 취득가액을 10억 원으로 가정합니다.
| 세목 | 산정 기준 | 금액 |
|---|---|---|
| 부모 추가 양도세 | 시세 35억 원 기준 재산정 | 약 6억 9천만 원 |
| 자녀 증여세 | 저가양도 차익분 | 약 4억 4천만 원 |
| 자녀 취득세 (현행 3%) | 35억×3% | 약 1억 1천만 원 |
| 자녀 취득세 (개정안 12%) | 35억×12% | 약 4억 2천만 원 |
취득세만 기준으로 현행 대비 약 4배가 증가합니다.
4. 현황과 전망
10월 15일 부동산 대책으로 서울과 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 동시에 지정되었습니다. 실거주 의무 요건 강화로 저가양도 수요 자체가 이미 크게 줄어든 상황입니다.
2주택 이상 보유 부모가 서울 주택을 증여하면 이미 11% 취득세가 적용되고, 이를 피해 저가양도를 선택해도 개정안 통과 시 12% 취득세가 중과될 수 있어 가족 간 부동산 이전 선택지가 사실상 봉쇄되고 있습니다. 한편 증여로 간주되는 금액 기준은 국세의 부당행위계산 부인 기준인 시세의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액이 준용될 가능성이 있으나, 지방세법 개정안은 아직 구체적인 기준을 확정하지 않은 상태입니다. 연말 국회 심의 결과에 따라 기준이 달라질 수 있으므로, 가족간 부동산 이전을 고려하는 2주택 이상 보유자는 입법 확정 내용을 반드시 최신 기준으로 확인해야 합니다.