조정대상지역 재지정 이후 취득세 증여세 양도세 계약일별 세율 정리
2025년 10월 16일 조정대상지역이 서울 전역과 경기 12곳으로 확대되었습니다. 매매 취득세는 공고일인 10월 16일 이전 계약(계약금 지급 포함)에 대해 비조정 세율을 적용하지만, 증여 취득세는 10월 16일부터 곧바로 12%로 전환됩니다. 다주택자 양도세 중과 유예 기한은 2026년 5월 9일이며, 연장 없이 종료될 경우 조정지역 주택 매도 시 중과세율이 즉시 적용됩니다.
1. 조정대상지역 확대 현황
| 구분 | 해당 지역 |
|---|---|
| 기존 (4곳) | 강남구·서초구·송파구·용산구 |
| 이번 확대 | 서울 전역 + 경기 12곳 |
| 경기 12곳 | 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 |
| 지정일 | 2025년 10월 16일 |
2. 매매 취득세 — 계약일 기준
지방세법에 따라 조정대상지역 지정 공고일 이전에 주택 매매 계약을 체결한 경우, 잔금일 기준 조정지역이더라도 비조정 세율을 적용합니다. 공고일(10월 16일)은 '이전'에 포함됩니다.
| 계약일 | 적용 취득세율 |
|---|---|
| 2025년 10월 15일 이전 | 비조정 세율 |
| 2025년 10월 16일 (공고일) | 비조정 세율 |
| 2025년 10월 17일 이후 | 조정 세율 |
주택 수별 취득세율 비교
| 취득 순서 | 비조정 지역 | 조정 지역 |
|---|---|---|
| 2번째 주택 | 기본세율 | 8% |
| 3번째 주택 | 8% | 12% |
| 4번째 이상 | 12% | 12% |
3. 증여 취득세 — 10월 16일부터 즉시 12%
조정지역 내 기준시가 3억 원 이상 주택을 증여받으면 취득세율이 12%로 적용됩니다. 매매와 달리 증여는 공고일인 10월 16일부터 바로 조정 세율이 적용됩니다.
| 증여 계약일 | 증여 취득세율 |
|---|---|
| 2025년 10월 15일 이전 | 3.5% |
| 2025년 10월 16일 이후 | 12% |
4. 양도세 — 1주택 거주 요건과 다주택자 중과
1세대 1주택 비과세 거주 요건
조정지역 내 취득 주택은 2년 보유 외에 2년 거주 요건도 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.
- 무주택 세대가 2025년 10월 16일에 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한해 비조정 시점 취득으로 인정되어 거주 요건이 적용되지 않습니다.
- 이미 주택을 보유한 세대는 예외 없이 2년 거주 요건이 적용됩니다.
- 2025년 10월 17일 이후 계약은 무주택 세대도 거주 요건이 필요합니다.
다주택자 양도세 중과
| 구분 | 중과율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 + 20%p | 배제 |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 배제 |
2년 이상 보유 주택에 대한 양도세 중과 배제 유예 기한은 2026년 5월 9일입니다. 해당 기한이 연장되지 않으면 조정지역 내 다주택 매도에 즉시 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 적용됩니다.
5. 핵심 정리
매매는 2025년 10월 16일까지, 증여는 2025년 10월 15일까지를 분기점으로 취득세율이 크게 달라집니다. 다주택자 양도세 중과 유예 기한인 2026년 5월 9일도 반드시 확인해야 합니다. 계약 시점 하루 차이가 취득세·증여세·양도세 모두에서 수천만 원 차이를 만들 수 있습니다.