전입신고해도 보증금 못 받는 이유와 계약서 필수 특약 4가지

전입신고 효력이 다음날 생기는 이유는 뭔가요?

주택임대차보호법에 따라 전입신고 효력은 신고한 다음 날 0시부터 발생합니다.

이사 당일 전입신고를 마쳤더라도, 그날 집주인이 은행 대출을 받아 근저당권(= 은행이 집에 담보를 설정하는 것)을 등기부에 올리면 은행이 순서상 앞서게 됩니다. 경매가 진행되면 은행이 먼저 배당받고 남은 돈이 임차인 몫이 됩니다.

이 위험을 막으려면 계약서 특약에 아래 문구를 반드시 넣어야 합니다.

이사 후에도 등기부를 직접 한 번 더 열람해 권리 변동이 없는지 확인하세요.

등기부에 안 보이는 체납세금이 보증금보다 먼저 나갑니다

등기부에 아무 문제가 없어 보여도, 집주인이 세금을 밀렸다면 그 세금이 은행 근저당권보다도 먼저 배당됩니다. 체납세금은 등기부에 표시되지 않는 경우가 많아서 임차인이 직접 확인하지 않으면 모릅니다.

계약 전 집주인에게 아래 두 가지 서류를 요청하세요.

• 국세 완납 증명서 — 성명·주민번호가 등기부 집주인과 일치하는지, '해당 없음' 두 곳 모두 표시 확인
• 지방세 납세증명서 — 동일하게 성명·주민번호 확인, '해당 없음' 및 유효기간 확인

세금은 국세와 지방세 두 종류가 있어서 2개 모두 봐야 합니다. 서류를 가져오지 않으면 계약을 미루는 것이 맞습니다.

다가구·원룸이라면 다른 호수 임차인까지 봐야 합니다

아파트·오피스텔은 집합건물이어서 내 호수만 확인하면 됩니다. 하지만 다가구주택·원룸처럼 건물 전체가 한 명 소유인 일반건물은 건물 전체의 채권을 봐야 합니다.

집이 경매로 넘어가면 전체 낙찰금을 모든 호수 임차인이 나눠 받기 때문에, 나보다 먼저 들어온 임차인이 많을수록 내 몫이 줄어듭니다.

건축물 대장(정부24에서 무료 열람)에서 건물 용도를 확인해 집합건물인지 일반건물인지 먼저 파악하세요.

일반건물이라면 건물 등기부와 토지 등기부 2개 모두 확인해야 하고, 계약 후 주민센터에서 전입세대 열람과 임대차 정보 제공(확정일자 부여현황) 서류를 발급받아 선순위 임차인 보증금을 직접 확인하세요.

계약서에는 이 문구도 추가하세요.

소액임차인도 이 두 경우엔 보호받지 못합니다

보증금이 적으면 경매 때 은행보다 먼저 배당받는 소액임차인 제도(주택임대차보호법)가 있습니다. 하지만 두 가지 경우에는 이 보호가 적용되지 않습니다.

첫 번째 — 등기부에 '경매개시결정'이 이미 표시된 이후 입주한 경우

경매 진행 사실이 등기부에 기재된 뒤 새로 들어온 임차인은 소액보호를 받지 못합니다. 집주인이 가짜 임차인을 심어두는 편법을 막기 위한 규정입니다.

두 번째 — 앞선 임차인이 '임차권등기'를 해둔 경우

보증금을 못 받은 임차인이 이사 후에도 권리를 유지하기 위해 법원에 임차권등기를 신청하는 경우가 있습니다. 이 등기가 있는 집에 나중에 들어오면 소액임차인 보호를 받기 어렵습니다.

등기부에 '경매' 또는 '임차권등기'가 보이면 소액보증금이라도 계약을 피하는 것이 가장 안전합니다.

계약 전 체크리스트 6가지 (2026년 현행 기준)

1. 시세 파악 — KB부동산·국토부 실거래가로 매매가 확인. 보증금 + 근저당 채권최고액 합산이 집값 대비 무리하지 않은지 점검
2. 등기부 확인 — 근저당권 채권최고액, 압류, 경매개시결정, 임차권등기 여부 확인
3. 체납세금 확인 — 국세 완납 증명서 + 지방세 납세증명서 현장에서 유효기간 포함 확인
4. 건축물 대장 확인 — 정부24에서 건물 용도 확인. 일반건물이면 건물+토지 등기부 2개 조회
5. 선순위 임차인 확인 — 주민센터에서 전입세대 열람 + 임대차 정보 제공 서류 발급
6. 전세보증보험 가입 검토 — 보증금이 시세의 90% 이하이면 HUG(주택도시보증공사)·HF(한국주택금융공사) 가입 가능

잔금 당일에는 입금 직전 등기부를 한 번 더 확인하고, 권리 변동이 없을 때 잔금을 치르는 것이 원칙입니다.