전·월세 수리비 집주인과 세입자 부담 구분 기준 완전 정리

집주인이 반드시 고쳐줘야 하는 시설은 따로 있나요?

전·월세 수리비는 집 자체의 시설 노후·하자라면 집주인, 세입자 과실로 인한 훼손이라면 세입자가 부담하는 것이 기본 원칙입니다.

민법 623조는 집주인이 세입자에게 집을 넘긴 뒤 계약 기간 내내 그 집을 사용하기에 적합한 상태로 유지할 의무를 집니다. 천장 누수, 노후 보일러 고장, 배관 파열처럼 집 자체가 오래되거나 구조적으로 문제가 생긴 경우라면 세입자가 어떻게 사용했든 집주인이 수리해야 합니다. 단, 세입자도 민법 374조에 따른 선관주의 의무(내 집처럼 관리할 책임)가 있어, 세입자가 해야 할 기본 관리를 소홀히 해 피해가 커졌다면 그 범위만큼은 세입자가 책임을 나눕니다.

도배·장판이 상했을 때 세입자가 전부 물어줘야 하나요?

4년 이상 살다 보면 벽지가 바래고 장판에 눌린 자국이 생기는 건 자연스러운 현상입니다. 이런 '통상의 손모(시간이 지나며 자연스럽게 닳는 것)'는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 임대차 분쟁조정위원회 사례에서도 4년 이상 경과한 강화마루에 생긴 찍힘·긁힘은 통상의 손모로 보아 세입자가 부담할 필요가 없다고 판단했습니다.

세입자 과실로 보는 경우는 다릅니다. 반려동물이 벽을 심하게 긁었거나, 아이가 장난감으로 바닥을 크게 훼손했거나, 지워지지 않는 낙서가 생긴 경우에는 세입자가 해당 부분 수리비를 부담합니다. 이때 집주인이 '한 면이 상했으니 집 전체 도배비를 내라'고 요구해도, 법원과 조정 기관은 실제 상한 부분에 대한 부분 비용만 인정하는 결정을 하는 경우가 많습니다.

보일러 고장이 집주인 책임인지 세입자 책임인지 어떻게 구분하나요?

현행 서울시 주택 임대차 배상 책임 분쟁 조정 기준은 보일러 설치 후 7년을 기준선으로 제시합니다.

• 설치 7년 초과: 노후화에 따른 고장 가능성이 크므로 집주인 부담
• 설치 7년 이내 + 세입자 조작 실수: 세입자가 수리비 일부 부담

단, 이 기준은 법적 강제력이 없는 조정 기준입니다. 실제 분쟁에서는 전문가 점검을 통해 노후화인지 부주의인지 원인을 확인해야 하며, 두 요인이 섞여 있으면 비율로 나누어 분담하는 방식으로 합의하는 것이 일반적입니다.

겨울철 수도관 동파는 세입자가 아주 추운 날 물을 살짝 틀어 얼지 않게 하거나 환기로 결로를 막는 기본 관리를 전혀 하지 않아 발생했다면 세입자 책임이 일부 인정됩니다. 집 자체 배관 노후가 원인이라면 집주인 책임입니다.

집주인이 수리를 미루면 월세에서 수리비를 뺄 수 있나요?

가능합니다. 다음 세 가지 조건을 갖추면 됩니다.

1. 집주인에게 수리를 요청했다 — 문자·카카오톡 등 기록이 남아야 합니다.
2. 집주인이 거부하거나 계속 미뤘다 — 그 경과도 기록으로 남겨야 합니다.
3. 세입자가 직접 수리하고 영수증을 보관했다 — 실제 지출 비용의 증거입니다.

세 가지가 갖춰진 상태에서 수리비만큼 다음 달 월세에서 공제한 뒤, '수리비 ○만 원을 받지 못해 이번 달 월세에서 공제하고 나머지만 입금합니다'라는 내용을 문자로 남겨두면 나중에 분쟁이 생겨도 법적으로 정당한 공제로 인정받을 수 있습니다. 수리비가 월세 전액과 같아 월세를 전혀 내지 않은 사안에서도 정당하다고 판단한 판례가 있습니다.

풀옵션 방의 에어컨·냉장고 고장은 집주인이 고쳐줘야 하나요?

에어컨·냉장고·세탁기 같은 옵션 제품은 탈부착이 가능해 원칙적으로 임대 목적물(빌려준 집의 일부)에 해당하지 않을 수도 있습니다. 하지만 임대차 계약서에 해당 품목이 명시된 경우, 또는 '풀옵션'이라는 광고를 보고 계약한 사실이 확인되면 임대 목적물에 포함돼 집주인이 수선 의무를 집니다.

입주 당시 이미 고장나 있던 옵션 기기는 계약서 특약이나 문자로 '입주 전 기고장 상태, 퇴실 시 문제 삼지 않음' 또는 '이사 전 수리 완료' 중 하나를 명확히 기록해두어야 퇴실 시 분쟁을 막을 수 있습니다. 입주 때 사진·동영상으로 상태를 남겨두는 것도 중요합니다.

계약서 특약으로 수리 범위를 조정할 수 있나요?

특약이 구체적이면 법적으로 인정됩니다.

• "전구 교체는 세입자, 보일러는 집주인" → 유효
• "5만 원 이하 소모품 교체는 세입자, 5만 원 초과는 집주인" → 유효
• "임대 기간 중 모든 수리는 세입자 부담" → 소규모 수선만 세입자, 대규모 수선은 집주인으로 판례 적용 — 포괄 부분은 사실상 무효

마지막처럼 '모든 수리 세입자 부담'이라는 포괄 특약은 세입자에게 지나치게 불리하다고 보아 법원이 소규모와 대규모 수선으로 나누어 대규모 수선은 집주인이 부담하도록 판단합니다. 집주인이 세입자 부담 범위를 넓히고 싶다면 수리 항목을 최대한 구체적으로 기재해야 합니다.

수리비 분쟁 금액이 200~300만 원 수준이라면 소송 비용이 부담스러울 수 있습니다. 임대차 분쟁조정위원회를 통하면 소송 없이 전문 조정을 받을 수 있고, 법무법인 등 전문가의 협의 중재를 활용하는 방법도 있습니다.