전세 집이 경매 넘어갈 때 집주인 재계약 제안, 소액임차인 기준이 핵심입니다

이 제안이 왜 수상한가요?

경매로 넘어가는 집의 집주인은 현금이 부족한 상태입니다. 그런데 세입자에게 현금을 주겠다, 전세금을 낮춰 재계약해 주겠다는 말을 꺼냅니다.

집주인이 원하는 것은 선순위 세입자들의 배당 순위를 뒤로 밀어내는 것입니다. 재계약 자체만으로도 전입신고 날짜가 바뀔 수 있고, 집주인이 "잠깐 전입신고를 빼달라"고 요청하면 순위가 완전히 바뀝니다.

한 번 전입신고를 빼면 다시 넣어도 원래 자리로 돌아오지 않습니다. 이 사실이 이 제안의 핵심 위험입니다.

소액임차인 기준은 지금 법이 아니라 근저당 날짜로 결정됩니다

소액임차인이란 전세금이 일정 금액 이하인 세입자로, 경매 시 가장 먼저 정해진 금액을 돌려받을 수 있는 제도입니다.

집주인이 자주 잘못 아는 사실이 하나 있습니다. 소액임차인 기준 금액은 집에 근저당이 설정된 날짜를 기준으로 결정됩니다. 계약일도, 지금 현재 법 기준도 아닙니다.

주택임대차보호법 시행령은 2023년 2월 21일 개정되었으며, 서울 기준은 다음과 같습니다.

근저당이 2023년 2월 21일 이전에 설정된 집이라면 현행 기준(1억 6,500만 원)이 아닌 이전 기준(1억 5,000만 원)이 적용됩니다.

집주인의 계산이 틀릴 수 있는 이유

다가구 주택에서 보증금 1억 8,000만 원으로 살던 세입자에게 집주인이 이런 제안을 했습니다. "1억 6,500만 원으로 낮춰 재계약하면 소액임차인이 돼서 최우선변제 5,500만 원을 받을 수 있다."

그런데 이 집의 근저당 설정일은 2023년 2월 2일이었습니다. 개정 시행일(2023년 2월 21일)보다 19일 앞선 날짜입니다.

• 적용 시행령: 2021년 5월 11일 기준 (이전 시행령)
• 소액임차인 보증금 상한: 1억 5,000만 원 (집주인이 말한 1억 6,500만 원이 아님)
• 최우선변제금: 5,000만 원 (집주인이 말한 5,500만 원이 아님)

1억 6,500만 원으로 낮춰도 소액임차인 자격이 되지 않습니다. 1억 5,000만 원 이하로 낮춰야 하는데, 그러려면 집주인이 3,000만 원을 먼저 돌려줘야 합니다.

이 세입자는 약 12명이 거주하는 건물에서 3~4번째 선순위였습니다. 재계약 없이도 경매 배당에서 전액 회수 가능성이 높은 위치였습니다.

이런 제안을 받으면 먼저 확인하세요

집이 경매로 넘어가는 급박한 상황에서 집주인이 도와준다고 하면 믿고 싶어집니다. 하지만 그 순간일수록 세 가지 확인이 필요합니다.

1. 등기부등본에서 근저당 설정일 확인 — 인터넷등기소에서 열람할 수 있습니다. 이 날짜가 어느 시행령 기준을 적용할지 결정합니다.
2. 전입신고 순위 파악 — 동일 건물의 세입자 수와 자신의 순위를 확인합니다. 선순위라면 재계약보다 현 상태 유지가 유리할 수 있습니다.
3. 전입신고 유지 고수 — 어떤 이유로도 전입신고를 일시적으로 빼는 것은 하지 않습니다.

판단이 어렵다면 법률구조공단(국번 없이 132) 또는 지자체 무료 법률 상담을 먼저 이용하세요. 집주인의 제안에 바로 응하지 않아도 법적으로 불이익은 없습니다.