전세 직거래 유도하는 집주인, 보증금 4.5억 날린 이유입니다

어떤 상황이었나요?

연세대 원주 캠퍼스 정문 바로 맞은편 4층 상가주택입니다. 16개 호실 대부분에 대학생 세입자가 5,000만 원씩 전세로 거주하고 있었습니다.

이 건물 등기부등본에는 선순위 채권(= 세입자보다 먼저 배당받아 가는 권리)이 이미 잡혀 있었습니다.

• 건물 신축 당시 설정된 농협 근저당: 채권 최고액 5억 2,000만 원
• 이후 추가 설정된 개인 채무 근저당: 1억 5,000만 원

경매에서 이 금액이 먼저 배당되고, 남는 돈이 있어야 세입자에게 돌아옵니다. 처음부터 5,000만 원 전세 보증금을 지키기 어려운 구조였습니다.

집주인이 직거래를 강권한 이유가 뭔가요?

한 학생 세입자는 처음에 "공인중개사 사무소에서 계약하자"고 제안했습니다. 집주인은 "왜 중개수수료 나가게 쓸데없는 돈을 쓰냐"며 직거래를 유도했고, 결국 직거래로 계약이 체결됐습니다.

공인중개사를 끼면 중개사가 의무적으로 알려줘야 합니다.

• 등기부등본 상 선순위 근저당 규모와 위험 여부
• 확정일자(= 법적 효력 날짜 도장) 받는 방법
• 전입신고를 계약 당일 마쳐야 한다는 것

이 모든 과정이 집주인의 직거래 유도로 생략됐습니다. 집주인이 먼저 직거래를 강하게 권한다면, 중개사가 알려줄 정보를 차단하려는 이유가 있는 것일 수 있습니다.

경매 기입 등기 후 전입신고하면 왜 배당이 0원인가요?

이 학생은 거주를 시작한 지 약 5개월 후 법원 우편물을 받았습니다. 경매가 개시됐다는 공문이었고, 그제야 전입신고를 마쳤습니다.

문제는 순서입니다.

> 경매 기입 등기 발생 → 이후 전입신고 완료 (이미 늦음)

경매 기입 등기 이후에 전입신고를 하면 대항력(= 새 주인에게도 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리)이 생기지 않습니다. 배당 순위도 후순위로 밀려 실질적으로 배당금이 0원이 됩니다.

이 건물에서 같은 상황에 처한 학생이 6명입니다. 6명 모두 5,000만 원을 한 푼도 돌려받지 못하게 됩니다.

전입신고를 제때 마친 학생들도 선순위 채권 합산이 6억 7,000만 원에 달해 총 약 10명은 보증금 전부 또는 일부를 받지 못할 전망입니다. 소멸 예상 보증금 총액은 약 4억 5,000만 원입니다.

전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 3가지

등기부등본은 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있습니다. 계약 전 아래 세 가지를 직접 확인하세요.

1. 을구(乙區) 근저당 채권 최고액 합산 — 선순위 채권 합산이 클수록 경매 시 세입자 배당은 줄거나 없어집니다
2. 전입신고 + 확정일자는 계약 당일 — 하루 미루는 사이 경매 기입 등기가 들어올 수 있습니다
3. 집주인이 먼저 직거래를 강권하면 의심 — 중개사를 꺼리는 데는 이유가 있을 수 있습니다

근저당이 크게 잡혀 있는 건물이라면 전세보다 월세를 선택하는 것이 보증금을 지키는 현실적인 방법입니다.