전세 연장 문제로 고민 중...

전세로 지내고 있는데, 전세 만기와 대출 연장 문제로 고민 중입니다. 은행에서 감액계약을 하지 않으면 대출 연장이 어려워서 임대인에게 감액된 계약으로 연장하자고 했지만 거부당했습니다. 매매나 새 전세임차인을 구하면 보증금을 돌려준다는데, 전세나 대출 만기 전에 돌려받을지 확신할 수 없습니다. HUG에 문의하니 임대차계약종료확인서와 인감증명서를 받아오라는데, 임대인이 거부하면 어떻게 해야 할지 고민 중입니다. HUG에서는 보증을 해주지 못한다고 합니다.

가장 궁금한 것은, 임대인이 거부할 경우 어떤 조치를 취해야 하는지 알려주세요.