전세 사기 5가지 유형 완전 정리, 계약 당일 대출이 가장 위험한 이유

유형별로 어떻게 막을 수 있나요?

① 임대인 사칭 — 사기꾼이 집주인 명의를 도용하거나 관리인이 주인인 척 계약하는 수법

• 등기부등본(등기사항증명서)에서 소유자 이름을 직접 확인하고 신분증과 대조
• 대리인과 계약할 때는 위임장 + 인감증명서(위임장에 인감 도장이 찍혀 있는지) 반드시 확인
• 보증금·잔금은 반드시 임대인 명의 계좌로만 송금
• 추가로 대리인이 있어도 집주인과 직접 통화해 확인하면 더 안전

② 깡통주택 — 집이 경매로 넘어갈 때 세입자 보증금을 돌려줄 여력이 없는 주택

• 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 주택 최근 거래가 직접 확인
• 집값 대비 기존 대출과 전체 선입자 보증금 합계가 지나치게 많은 주택은 피할 것
• 다세대·다가구 주택은 공인중개사를 통해 선순위 임차 보증금 총액을 별도로 파악

③ 신탁사 동의 없는 계약 — 등기부등본에 소유자가 신탁회사로 등재된 주택을 개인과 직접 계약하는 경우

• 등기부에 신탁회사가 소유자로 표시되어 있으면 개인 집주인과 단독 계약은 무효 위험
• 반드시 공인중개사를 통해 신탁 공부와 위임 범위를 확인한 뒤 계약

④ 전월세 이중계약 — 관리인이나 집주인이 처음부터 사기 목적으로 두 세입자와 중복 계약하는 수법

• 계약 전 주민센터에서 전세 세입자 확정일자 현황을 발급받아 선순위 계약 여부 확인
• 잔금 치르기 전 집이 실제로 비어 있는지(기존 세입자 퇴거 여부) 직접 눈으로 확인

⑤ 계약 당일 대출 — 계약 시점엔 대출이 없다가 계약서 작성 직후 집주인이 몰래 대출을 받는 수법

→ 아래 섹션에서 예방법을 따로 설명합니다.

계약 당일 대출 사기, 어떻게 막을 수 있나요?

예방 방법은 두 가지를 함께 쓰는 것이 가장 효과적입니다.

방법 1 — 계약서 특약 삽입

특약란에 "전입신고 당일 임대인이 대출을 받을 경우, 보증금을 즉시 반환하고 계약을 무효로 한다"는 문구를 넣습니다. 이 특약이 있으면 사기를 억제하는 효과가 있고 분쟁 발생 시 법적 근거가 됩니다.

방법 2 — 계약 후 2~3일 내 등기부 재확인

잔금 이후 바로 등기부등본을 한 번 더 열람해 새 근저당이 설정됐는지 확인합니다. 이상이 없으면 비로소 안심할 수 있습니다.

이 두 가지와 함께 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입해 두면 5가지 유형 전체에 대한 최후 안전망이 됩니다. 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 HUG가 대신 반환해 주는 보험 같은 제도입니다. 단, 가입 조건(집값 대비 전세가 비율 등)이 있으므로 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인하는 것이 순서입니다.