전세 사기 막는 선순위 보증금 확인 방법과 60% 위험 기준

선순위 보증금이 뭔가요?

내가 계약하기 전 이미 권리를 등록한 사람들이 있습니다. 다른 세입자의 전월세 보증금, 은행이 설정한 근저당(집을 담보로 빌린 대출)이 대표적입니다. 경매가 열리면 이들이 먼저 배당을 받고, 남은 돈에서만 내 보증금을 돌려받습니다.

다가구주택(방 여러 개가 있는 단독주택)은 세입자 수만큼 선순위 보증금이 쌓입니다.

실제로 대구에서는 임대인이 다른 세입자 보증금 규모를 속여 계약을 맺은 사례가 있었고, 부산에서는 공동근저당을 확인하지 않고 계약했다가 집이 경매에 넘어가 보증금을 회수하지 못한 사례도 발생했습니다.

위험한 집인지 판단하는 기준은 무엇인가요?

2026년 기준, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입하려면 아래 조건을 충족해야 합니다.

이 기준을 넘으면 HUG 전세보증 자체에 가입할 수 없습니다. 보증금을 보호할 수단 없이 계약하는 셈입니다.

선순위 보증금, 어떻게 확인하나요?

① 안심전세 앱 (무료)

주택도시보증공사(HUG)가 운영합니다. 주소만 입력하면 선순위 보증금·근저당·임대인 체납 여부를 한 번에 볼 수 있습니다. 국토교통부는 2026년 3월 이 통합 정보 서비스를 공식 발표했습니다.

앱 고도화 완료 후에는 AI가 권리관계를 분석하고, 주택 위험도·임대인 위험도를 안전·주의·위험 3단계로 표시할 예정입니다. 다방·직방 같은 민간 부동산 플랫폼에도 이 정보가 연계될 예정입니다.

② 전입세대열람원

관할 동주민센터에서 발급받을 수 있습니다. 현재 그 집에 사는 세입자 수와 이름을 확인해 선순위 임차인을 파악할 수 있습니다.

③ 선순위 임차보증금 확인서

단독·다가구주택 전세 계약 시 임대인에게 이 서류를 요청할 수 있습니다. 층수·호수·보증금·월세·최우선변제금액(소액 세입자가 우선 배당받는 금액)을 세대별로 기재한 서류입니다.

대항력은 전입신고 당일 생기나요?

아닙니다. 전입신고를 해도 다음날 00시가 지나야 대항력(집주인이 바뀌어도 보증금을 보호받는 권리)이 생깁니다. 이 점을 이용해 같은 날 임대인이 대출을 실행하면 그 대출이 선순위가 될 수 있습니다.

계약서에 "확정일자를 받을 때까지 근저당 설정 금지" 조항을 명시하면 이 위험을 줄일 수 있습니다.

계약 전 안심전세 앱에서 주소를 검색해 위험도를 먼저 확인하고, 다가구주택이라면 전입세대열람원과 선순위 임차보증금 확인서까지 챙기는 것이 가장 확실한 방법입니다.