전세 보증서에 '반환' 두 글자 없으면 내 보증금은 무방비입니다

전세 대출 보증서, 은행 돈을 지키는 건가요 내 돈을 지키는 건가요?

전세 대출을 받으면 보증서가 자동으로 발급됩니다. 이름에 '보증'이 붙어있으니 당연히 내 돈을 지켜주는 보험이라고 생각하기 쉽습니다.

그런데 은행이 대출 과정에서 가입시키는 건 대부분 '전세자금대출 특약보증' 또는 '상환보증'입니다. 세입자가 대출금을 못 갚을 때 보증기관이 은행에 먼저 대신 갚아주는 구조입니다.

세입자가 집주인에게 직접 돌려받아야 할 보증금은 이 보증에서 보호되지 않습니다. 주택도시보증공사(HUG) 약관 제12조도 "보증 책임은 가입한 상품에 한정한다"고 명시합니다.

지금 바로 꺼내야 할 보증서 — 이름에서 찾을 것

보증서를 꺼내 이름을 확인하세요.

이름에 '반환' 두 글자가 없으면, 내 보증금을 지키는 보험이 아닙니다.

반환보증 없다면 — 지금도 가입할 수 있나요?

계약 기간이 아직 절반이 지나지 않았다면 지금이라도 반환보증을 따로 가입할 수 있습니다.

가입 기관은 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI)입니다. 단, 2026년 기준으로 부채비율(집값 대비 빚의 비율)이 90% 이내여야 추가 가입이 됩니다.

신청 전 등기부 등본을 먼저 발급받아 집에 잡혀있는 대출을 확인하는 게 순서입니다. 부채비율이 90%를 초과하면 반환보증 자체가 거절됩니다.

이미 집주인이 잠적했다면 — 놓치면 안 되는 한 가지

만기가 됐는데 집주인 연락이 끊기고 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면, 만기 다음 날 바로 법원에 임차권 등기 명령을 신청해야 합니다.

임차권 등기 명령은 이사를 가더라도 보증금을 받을 권리(대항력)를 유지시켜주는 제도입니다. 이사를 먼저 해버리면 대항력이 사라지고, 이후 보증금 회수가 훨씬 어려워집니다.

보증서 이름 확인은 1분이면 됩니다. 지금 보증서에 '반환' 두 글자가 없다면, 계약 기간 절반이 지나기 전 HUG나 서울보증보험에 직접 찾아가 반환보증 가입 가능 여부를 확인해 두세요.