전세 보증금 날리지 않으려면 꼭 알아야 할 전세사기 5가지

전세사기가 이렇게 쉽게 당하는 이유

피해의 핵심은 타이밍입니다. 세입자가 법적 보호를 받기 직전, 짧은 틈을 노려 권리관계를 바꿉니다.

세입자의 대항력(보증금을 지킬 권리)은 이사 + 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 5가지 수법 중 상당수가 이 빈틈을 이용합니다.

수법 ① 신축 빌라 시세 부풀리기 — 깡통전세

막 지어진 빌라는 아직 시세가 형성되어 있지 않습니다. 집주인이 감정평가사·중개업자와 짜고 실제보다 훨씬 높은 감정가를 받아내고, 그 금액에 가깝게 보증금을 받는 수법입니다.

나중에 집이 경매에 넘어가도 실제 낙찰가는 들어간 보증금보다 낮아 차액만큼 고스란히 손해를 봅니다.

수법 ② 이사 직후 저당권 먼저 잡기

계약 당일 등기부등본에 저당권이 없었더라도 안심하기 이릅니다. 집주인이 이사하고 전입신고를 마치기 전에 대출을 받아 저당권을 설정하면, 경매 때 은행이 먼저 배당받고 세입자는 남은 금액에서만 받을 수 있습니다.

저당권이 이미 있더라도 집값 대비 금액이 작다면 위험도가 낮을 수 있습니다. 그러나 집값 대부분을 채울 만큼 고액이라면 계약을 재고해야 합니다.

수법 ③ 집주인 몰래 전세금 편취하기

집주인에게는 "월세로 계약했다"고 속이고, 세입자에게는 전세 계약을 맺는 수법입니다. 중개업자가 보증금 전액을 받은 뒤 집주인에게는 매달 월세만 건네고 나머지를 챙깁니다.

반드시 집주인을 직접 만나야 합니다. 보증금은 집주인 명의 계좌로만 이체해야 하며, 중개업자·가족·지인 명의 계좌 입금은 절대 금지입니다.

수법 ④ 같은 집에 이중으로 계약 맺기

집주인이 같은 집을 두 명의 세입자에게 따로 계약하는 수법입니다. 먼저 이사하고 전입신고를 마친 사람이 법적 우선권을 가지며, 나중에 들어온 사람은 보증금과 집을 모두 잃습니다.

등기부등본에서 최근 소유권 이전이 잦았는지, 집주인이 해당 집을 오래 보유해 왔는지 확인하면 이상 신호를 어느 정도 파악할 수 있습니다.

수법 ⑤ 신탁 부동산의 함정 — 가장 모르기 쉬운 유형

등기부등본 갑구(소유권 섹션)에 '신탁' 이라고 적혀 있는 집이 있습니다. 외형상 집주인이 있어 보이지만, 법적으로 실질 소유권은 신탁 회사에 있습니다.

집주인이 신탁 회사에 이자를 못 내면, 신탁 회사는 즉시 그 집을 공매에 넘길 수 있습니다. 이때 세입자가 "집주인이랑 계약했다"고 해도, 법적 소유자인 신탁 회사에는 통하지 않아 보호받기 어렵습니다.

계약 전 이 3가지는 무조건 지키세요

1. 등기부등본 갑구·을구 확인 — 신탁 표기, 저당권 채권최고액 점검
2. 집주인 신분증 직접 대조 — 등기부등본 소유자와 동일인 여부
3. 잔금은 집주인 명의 계좌로만 — 중개업자·제3자 계좌 입금 금지

잔금일 당일에도 등기부등본을 한 번 더 조회해 계약 이후 변동 사항이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.