전세 낀 아파트 자녀에게 줄 때 증여세 줄이려다 양도세 폭탄 맞는 이유

부담부증여가 절세 전략으로 불리는 이유가 무엇인가요?

부담부증여는 전세보증금이나 대출 같은 채무(빚)를 함께 넘기면서 집을 증여하는 방식입니다.

예를 들어 시가 10억 원 아파트에 전세 5억 원이 끼어 있다면, 일반 증여 시 10억 원 전부에 증여세가 붙지만 부담부증여 시 5억 원(10억 - 5억)에만 증여세가 붙습니다. 세금이 줄어 보이는 이유가 여기에 있습니다.

단, 전세보증금 부분은 부모가 자녀에게 "판 것"으로 처리되기 때문에 부모가 양도세를 따로 납부해야 합니다. 절세 여부는 이 양도세까지 합산한 세금 총액을 봐야 판단할 수 있습니다.

2026년부터 다주택자 양도세 중과가 부담부증여에 어떤 영향을 주나요?

2026년부터 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서, 다주택자에게는 양도세 중과세율이 다시 적용됩니다. 중과세율이란 보유 주택 수가 많을수록 양도세를 더 높은 비율로 부과하는 규정입니다.

이렇게 되면 부담부증여로 증여세를 줄이더라도 부모의 양도세 부담이 함께 커져, 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 생길 수 있습니다.

계산이 복잡해지는 이유:

• 부모가 주택을 몇 채 보유하는지
• 어디에 거주 중이며 실거주 요건을 충족했는지
• 자녀도 주택이 있다면 몇 채인지

이 조건들을 모두 조합해야 세율이 정해지므로, 전문가 도움 없이 계산하다가 예상보다 훨씬 큰 세금이 나오는 일이 생길 수 있습니다.

자녀 소득이 없는데 전세 낀 아파트를 받으면 어떤 문제가 생기나요?

국세청은 최근 부채 사후관리를 강화하고 있습니다. 부채 사후관리란 증여받은 뒤 그 채무를 자녀가 실제로 스스로 갚는지 추적·확인하는 것입니다.

소득이 없는 자녀가 전세 낀 아파트를 받으면 아래 두 가지 위험이 생깁니다.

① 부모가 전세금 대신 갚아주면 증여세 추가

전세 계약이 끝날 때 자녀 대신 부모가 전세보증금을 돌려주면, 그 금액이 또 하나의 증여로 간주되어 증여세가 추가로 부과됩니다. 부모-자녀 간 전세 계약에서 부모가 보증금을 포기한 사례에도 증여로 과세한 국세청 사례가 실제로 있습니다.

② 새 세입자를 못 구하면 자녀가 전세금을 돌려주지 못할 수 있음

전세 시장이 월세로 전환되는 추세라 새 전세 세입자를 구하지 못하면 자녀는 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 방법이 없어집니다. 전세보증금 담보대출(전세 들어오는 세입자가 받는 대출)이 예전보다 까다로워져 신규 전세 유입이 더 어려운 상황입니다. 부담부증여를 검토할 때 자녀의 전세금 반환 이행 능력까지 미리 살펴야 하는 이유입니다.

이혼하면 자녀가 증여받은 아파트도 배우자에게 나눠줘야 하나요?

재산분할 대상 재산은 원칙적으로 혼인 중 부부가 공동으로 노력해서 모은 재산입니다. 부모에게 증여받은 재산은 원칙적으로 재산분할 대상이 아닙니다.

그러나 실무에서는 혼인 기간이 길어질수록 증여받은 재산도 재산분할 대상에 포함되는 경향이 있습니다. 절세를 위해 자녀에게 아파트를 넘겼다가, 이혼 시 상당 부분이 배우자에게 돌아갈 수 있다는 점을 미리 고려해야 합니다. 자녀의 혼인 기간과 배우자와의 관계까지 함께 점검하는 것이 필요합니다.

그래서 어떻게 하면 되나

부담부증여를 고려 중이라면 아래 세 가지를 반드시 먼저 확인해야 합니다.

1. 부모가 다주택자라면 2026년 기준 양도세 중과세율까지 포함한 세금 총액을 계산할 것
2. 자녀의 소득 상황을 확인하고, 전세금 만기 때 자녀 스스로 반환할 능력이 되는지 검토할 것
3. 자녀의 혼인 기간과 향후 매도 계획을 함께 고려할 것

세금 계산은 변수가 많아 세무사·회계사·변호사의 종합 검토를 받는 것이 사실상 필수입니다.