전세 계약 전 꼭 확인할 근저당권, 갚았어도 위험한 이유

저당권과 근저당권, 뭐가 다른가요?

집주인이 은행에서 2억 원을 빌렸다면, 등기부에는 이자·연체료를 감안한 채권최고액 2억 4천만 원(2억 원의 120%) 근저당권이 기록됩니다.

빚을 갚았는데 왜 여전히 위험한 건가요?

저당권은 빚을 갚으면 권리가 자동으로 소멸합니다. 하지만 근저당권은 빚을 다 갚아도 등기에서 말소하기 전까지 권리가 사라지지 않습니다.

집주인이 "대출 다 갚았는데 귀찮아서 말소를 아직 못 했을 뿐"이라며 상환 영수증을 보여주는 경우를 예로 들면:

1. 세입자가 잔금을 건네는 당일
2. 집주인이 그 돈 받고 은행에 가서 기존 근저당권으로 재대출 요청
3. 근저당권이 살아 있으니 은행은 대출을 내줌
4. 그 대출은 기존 근저당권 설정 순위 → 세입자 보증금보다 선순위(먼저 가져가는 권리)가 됨
5. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 회수 → 세입자 보증금 전부 날아갈 수 있음

잔금 전에 반드시 확인할 2가지

① 완전 상환이면 — 말소 등기 특약

잔금 지급과 근저당권 말소를 동시에 진행한다는 내용을 계약서 특약으로 명시합니다. 집주인의 말이나 영수증이 아닌 새로 발급받은 등기부등본에서 말소 표시를 직접 확인한 뒤에 잔금을 넘겨야 합니다.

② 일부만 갚은 상태면 — 감액 등기 요구

채권최고액이 2억 원인데 실제 빚이 1억 원으로 줄었다면, 채권최고액을 1억 원으로 낮춰 다시 등기하라고 요청할 수 있습니다. 이것이 감액 등기입니다.

집주인이 실제로 빚을 갚았고 추가 대출 계획이 없다면 거절할 이유가 없습니다. 거절한다면 추가 대출 여지를 남기려는 것일 수 있어 주의가 필요합니다.

잔금 지급 전, 반드시 새로 발급한 등기부등본에서 말소 또는 감액 사실을 본인 눈으로 직접 확인하는 것이 핵심입니다.