전세 계약 때 공인중개사가 써준 이행보증서 법적 효력 없습니다

이행보증서가 있으면 보증금이 보호되나요?

전세 계약 시 집에 근저당(담보 빚)이 설정된 걸 발견하고 불안하다고 하면, 일부 공인중개사들이 이런 문구가 담긴 서류를 써주기도 합니다.

이름만 보면 믿음직스러운 '이행보증서'입니다. 하지만 이 서류는 법적 효력이 없습니다.

막상 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 오면, 이행보증서를 써준 공인중개사도 법적 책임을 지지 않습니다.

그럼 실제로 보상받을 방법은 있나요?

공인중개사의 고의 사기로 피해를 입은 경우라면, 공인중개사협회의 공제 제도를 통해 일부 보상받을 수 있습니다.

단, 여기서도 중요한 함정이 있습니다.

• 보상 기준이 피해 금액 전액이 아닌, 공인중개사 1인당 보장 한도입니다.
• 한 명의 공인중개사가 여러 피해자에게 이행보증서를 써줬다면, 그 한도액을 피해자 수대로 나눠야 합니다.
• 피해자가 많을수록 한 사람이 돌려받는 실제 금액은 더 줄어듭니다.

공인중개사 가담 전세 사기, 얼마나 심각한 수준인가요?

2023년 기준 국토교통부 특별점검 결과입니다.

2023년 기준 전체 피해 규모는 다음과 같습니다.

• 피해자 수: 296명
• 피해액: 4,600억 원
• 피해자의 절반 이상: 20~30대 청년층

전국 개업 공인중개사는 약 11만 명으로 대다수는 정상 영업 중이지만, 계약 전 개인이 직접 가려내기가 어렵다는 것이 문제입니다.

계약 전 공인중개사를 확인하는 방법은 무엇인가요?

이행보증서보다 훨씬 실질적인 예방은 사전 확인입니다.

1. 안심전세 앱 — 공인중개사의 과거 이력과 현재 등록 상태를 직접 조회할 수 있습니다.
2. 공인중개사협회 자격 조회 — 해당 사무소와 공인중개사가 정상 등록됐는지 확인합니다.
3. 계약 조건 자체를 직접 확인 — 근저당 규모, 집주인 신원, 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통한 주변 시세 확인이 이행보증서보다 더 중요합니다.

전세 사기에 가담한 공인중개사는 자격이 취소되지만, 피해가 발생한 이후 취소되는 것이라 계약 전 본인이 직접 확인하는 것이 최우선입니다.