전세 계약 갱신 거절할 때 실거주 증명 책임은 집주인에게 있다는 대법원 판결

집주인이 '직접 살 것'이라는 이유로 전세 계약 갱신을 거절하려면, 그 실거주 계획이 실제인지 집주인 스스로 증명해야 한다는 대법원 판결이 2023년 12월에 처음 나왔습니다. 주택임대차보호법의 계약갱신요구권(세입자가 2년 연장을 요구할 수 있는 권리)을 행사한 세입자에 맞서 집주인이 갱신 거절권을 내세울 때, 단순한 주장으로는 부족하다는 뜻입니다. 이사 준비·자녀 전학 준비 같은 구체적인 정황이 없거나, 가족이 여전히 다른 집에 그대로 살고 있다면 실거주 사유로 인정받기 어려워집니다. 이 판결은 전세 만료를 앞두고 집주인에게서 실거주를 이유로 갱신 거절 통보를 받은 세입자에게 직접 영향을 미칩니다.

집주인이 '내가 직접 살 것'이라는 이유로 세입자의 전세 계약 갱신을 거절하려면, 실제로 들어와 살 계획이라는 사실을 집주인 본인이 충분히 증명해야 한다는 대법원 판결이 2023년 12월 26일 처음으로 선고됐습니다.

사건의 발단은 이렇습니다. 2019년 집주인 A 씨는 서울 서초구 아파트를 보증금 6억 3천만 원에 2년간 세입자 부부에게 전세로 내줬습니다. 계약 만료를 석 달 앞둔 2020년 12월, A 씨는 코로나로 사업이 어려워져 다른 아파트를 팔고 가족이 이 집으로 들어와 살 계획이라며 갱신을 거부했습니다. 세입자 부부는 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사했고, A 씨는 집주인 측의 갱신 거절권으로 맞서 소송을 냈습니다.

1심·2심 법원은 집주인 편을 들었습니다. 실거주 이유를 허위로 꾸민 정황이 없고, 집주인에게 사생활을 자세히 공개하도록 강제하는 것은 부당하다고 봤기 때문입니다.

대법원은 달리 판단했습니다. 집주인이 갱신 요구를 거절하려면 "보통의 세입자가 납득할 수 있을 만큼" 실거주 의사를 주장하고 증명할 책임이 집주인에게 있다고 밝혔습니다. 판단 기준은 집주인의 주거 상황, 사회적 환경, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 갱신 거절 전후 사정을 종합해서 가려야 한다고 했습니다.

이 사건에서 A 씨가 증명에 실패한 근거는 구체적이었습니다. 부모가 살겠다고 했지만 거주 계획에 근거가 부족했고, A 씨 본인도 다른 지역에서 자녀 교육을 위해 살면서 이사나 전학을 전혀 준비하지 않았습니다. 배우자 역시 처분하겠다던 다른 아파트에 변동 없이 그대로 살고 있었습니다. 대법원은 이 사건을 서울중앙지방법원으로 파기환송했습니다(파기환송 — 원심 판결을 취소하고 다시 심리하도록 하는 것).

전세 만료를 앞두고 집주인에게 '직접 살겠다'는 통보를 받은 세입자라면, 집주인이 이사를 실제로 준비하고 있는지, 가족의 거주 계획에 구체적인 근거가 있는지 파악해 두는 것이 분쟁 대응에 유리합니다. 집주인에게 갱신 거절 사유를 서면으로 요청해 기록을 남겨두면 더욱 도움이 됩니다. 이 기준을 처음으로 확립한 판결인 만큼, 향후 유사 분쟁에서 주요 판단 기준으로 활용될 것으로 보입니다.