전세사기 피해자가 경매에서 살던 집 되찾는 법 우선매수권 총정리

우선매수권, 어떤 순서로 행사하나요?

1. 피해자 결정 통지서 수령 — 전세사기 피해자 결정이 나야 권리가 생깁니다.
2. 사건번호·매각기일 확인 — 경매 사건번호(예: 20○○타경○○○○)와 경매 날짜를 법원 경매 조회로 확인합니다.
3. 우선매수 신고 — 사전에 집행 법원에 신청서를 내거나, 매각기일 당일 현장에서 신고합니다.
4. 최고가 확인 후 결정 — 입찰이 끝나고 최고가가 확정되면 그 금액으로 살지 말지 결정합니다.
5. 보증금 즉시 납부 — 사겠다면 입찰 종결 선언 전까지 입찰보증금(통상 낙찰가의 10%)을 납부합니다.
6. 잔금 납부·소유권 이전 — 낙찰 확정 후 기한 내 잔금을 내고 소유권을 이전합니다.

사전 신청보다 당일 현장이 유리한 이유

실무 전문가들이 공통으로 권고하는 방식은 당일 현장에서 결정하는 것입니다.

사전 신청을 해놓고 당일 현장에 나가지 않으면, 권리를 한 번 행사한 것으로 처리됩니다. 다음 매각기일에는 더 이상 우선매수권을 쓸 수 없게 됩니다.

당일에 현장에 가면 최고가를 직접 확인하고 "이 금액이면 감당 가능하다 / 아니다"를 즉석에서 판단할 수 있습니다. 입찰자가 아무도 없어 유찰로 끝나면 다음 매각기일에 다시 행사 기회가 생깁니다.

반드시 입찰보증금을 당일 직접 지참해야 행사할 수 있습니다. 보증금 없이 현장에 가면 권리를 행사할 수 없습니다.

LH 매입 요청으로 계속 살 수도 있어요

자금이 부족해 직접 낙찰받기 어렵다면, LH 등 공공주택사업자에게 매입을 요청하는 방법이 있습니다.

적용 주택 유형은 다가구주택·공동주택·오피스텔에 한정됩니다.

단, LH에 우선매수권을 양도하면 피해자 본인은 해당 주택에 대한 우선매수권을 행사할 수 없습니다. 직접 낙찰받을지, LH에 맡길지는 자금 상황을 먼저 확인하고 결정해야 합니다.

낙찰 후 꼭 챙겨야 할 것

낙찰을 받았다면, 잔금 납부 기한 안에 법원에 상계 신청을 해야 합니다.

상계(相計)란 내가 돌려받지 못한 보증금만큼 낙찰 잔금에서 빼 달라고 신청하는 절차입니다. 이 신청을 놓치면 보증금 전액을 현금으로 납부해야 하므로 낙찰 즉시 확인이 필요합니다.

선순위 임차인이라면 하나 더 주의해야 합니다.

민법 혼동(混同) 원칙에 따라 선순위 임차인이 직접 낙찰받으면 집주인에게 갖고 있던 보증금 반환 청구권이 소멸될 수 있습니다. 나중에 집주인 재산이 생겨도 돌려받을 권리가 사라지는 것입니다. 후순위 임차인은 이 문제가 적용되지 않습니다.

자신이 선순위인지 후순위인지 먼저 확인하고, 낙찰 전에 법무사 상담을 받아보는 것이 안전합니다.

기타 혜택으로는 취득세 25~50% 감면(전세사기피해자 지원 특별법 기준, 면적에 따라 차등)과 피해자 특례 경락 대출이 있습니다. 오피스텔·상업용 건물은 경락 대출 적용이 제한될 수 있으니 낙찰 전에 금융기관에 미리 확인해두는 것이 좋습니다.