전세사기 유형 6가지와 계약 전후 반드시 확인할 체크포인트

전세에서 사기가 유독 자주 생기는 이유가 뭔가요?

전세는 세입자가 집값에 가까운 큰돈을 집주인에게 맡겼다가 계약이 끝나면 돌려받는 구조입니다. 집을 담보로 집주인이 무이자 대출을 받는 것과 본질적으로 같습니다. 은행 대출에서는 은행이 갑이지만, 전세 계약에서는 돈을 내는 쪽인 세입자가 을입니다. 이 불균형이 사기 피해가 반복되는 구조적 원인입니다.

어떤 수법이 가장 많이 쓰이나요?

공인중개사 단독 착복

집주인에게는 월세 의뢰를 받아놓고, 세입자에게는 전세인 척 속여 보증금을 중개사 계좌로 받아 가로채는 수법입니다. 같은 오피스텔 여러 채를 돌려막기 방식으로 운영하다 뒤늦게 터지는 경우가 많고, 피해 규모가 100억 원대까지 커지기도 합니다. 집주인 연락처를 알려주지 않거나, 보증금을 중개사 계좌로 입금하라고 하거나, 시세보다 지나치게 저렴한 물건은 주의가 필요한 징표입니다.

대항력 시차를 이용한 근저당권 선설정

전입 신고를 하고 확정일자(임대차 계약서에 날짜를 공식 확인받는 것)를 받아도 대항력(세입자를 법적으로 보호하는 효력)은 다음날부터 생깁니다. 그런데 집주인이 근저당권(집을 담보로 은행 등이 권리를 잡는 것) 등기를 신청하면 당일 바로 효력이 생깁니다. 악의적인 집주인이 전세 계약 당일 근저당권 등기를 신청해 놓으면, 이 권리가 세입자의 대항력보다 앞서게 됩니다. 법이 개정되기 전까지는 구조적으로 해결이 어렵습니다. 전세·매매 동시진행(던지기 수법), 이중 임대도 같은 대항력 시차 문제와 연결됩니다.

고액 체납 세금 은폐

집주인이 세금을 많이 밀린 상태에서 전세 계약을 맺고, 나중에 경매가 진행되면 세금이 먼저 배당돼 세입자 몫이 남지 않는 경우입니다. 2023년 4월부터는 보증금 1천만 원 이상인 임대차 계약의 세입자라면, 집주인 동의 없이도 임대차 기간이 시작되기 전까지 체납 세금을 조회할 수 있습니다. 또한 2023년 이후 경매 배당 순위가 개정되어, 확정일자 이전에 이미 법정 기일(세금이 발생한 시점)이 도래한 세금에 한해서만 임대차 보증금보다 먼저 배당됩니다. 이전에는 세금 전부가 무조건 보증금보다 앞섰습니다.

불법 증축·방 쪼개기

하나의 공간을 불법으로 여러 방으로 나눠 각각 전세를 놓거나, 불법 증축된 부분에 세를 주는 수법입니다. 거주하는 동안은 별문제가 없어 보이다가 계약이 끝나고 나갈 때 드러납니다. 건축물 현황도(공식 서류)와 실제 공간을 직접 비교하면 확인할 수 있습니다.

임대인·공인중개사 공모 시세 조작 (빌라왕 방식)

집주인이 공인중개사에게 시세보다 높은 전세 세입자를 구해오면 성과급을 지급하겠다고 합니다. 중개사들이 세입자를 끌어모으고, 그 보증금으로 다른 빌라를 사들여 수백 채를 확보합니다. 신축 빌라는 비교할 시세가 없다는 점을 이용해, 실제 매매가 2억 원인 빌라에 전세를 2억 5천만 원으로 설정하는 사례도 있습니다. 세입자가 나가려 할 때 새 세입자도 없고 경매에서도 전액을 건지지 못하는 상황이 생깁니다.

계약 전후 어떻게 확인하면 사기를 피할 수 있나요?

계약 전

• 집주인 연락처를 직접 받아 통화해 본 뒤, 등기부등본과 건축물 현황도를 직접 발급받아 실제 공간과 대조합니다.
• 시세는 여러 공인중개사무소와 인터넷을 통해 보수적으로 파악하고, 같은 빌라 다른 호실의 등기부등본도 함께 확인합니다.
• 월세로도 가능한지 물어봅니다. "절대 안 된다"는 반응이 나오면 일단 의심해 볼 필요가 있습니다.
• 부동산 투자 강의·전단지·문자 광고 등 비정상적인 경로로 소개받은 물건은 특히 주의합니다.
• 중개사 수수료를 받지 않거나 할인한다고 하는 경우도 의심해 봐야 합니다.

계약서 작성 시

• 보증금을 공인중개사 계좌로 입금하라는 요구는 무조건 거부합니다.
• 체납 세금이 확인되면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 계약서에 넣습니다.
• 이상하다 싶으면 계약 체결 당시 녹음하고, 인감증명서·위임장·공제증서를 하나씩 확인합니다.

잔금 지급 직전

• 잔금을 최대한 늦게 치르고, 지급 전 등기신청사건처리현황을 확인해 새 근저당권이 추가되지 않았는지 살핍니다.

전입 신고 다음날

• 등기부등본을 다시 발급받아 집주인이 바뀌거나 근저당권이 새로 설정됐는지 반드시 확인합니다.

전세금 반환 보증보험에 반드시 가입하고, 민간임대주택이라면 집주인이 임대보증보험에 가입했는지도 확인합니다. 보증보험 가입이 불가능한 물건이라면 그 이유부터 먼저 따져보는 것이 안전합니다.