전세사기 빌라 경매 낙찰 후 소송으로 보증금 안 돌려주는 신종 수법 주의

이 수법이 어떻게 작동하나요?

전세사기 피해 빌라는 경매에 반복 유찰되면서 가격이 크게 떨어집니다. 2억~3억 원짜리 빌라가 2~3천만 원 선까지 내려온 시점을 노려 낙찰받는 것이 출발점입니다.

낙찰 이후 진행 방식은 다음과 같습니다.

1. 임차권 등기 취소 소송 제기 — HUG가 전 세입자를 위해 설정해 둔 임차권 등기(= 세입자가 보증금을 돌려받을 때까지 집에 권리를 남겨두는 법적 장치)를 없애달라는 소송을 법원에 냅니다.
2. 소송 중 보증금 반환 의무 없음 — 최종 판결이 나올 때까지 전세 보증금을 돌려주지 않아도 됩니다.
3. 새 세입자 입주로 임대 수익 창출 — 소송이 진행되는 동안 새 세입자를 들여 임대료를 받을 수 있습니다.
4. 승소 시 초저가 취득 — 임차권 등기 취소 소송에서 이기면 수억 원짜리 빌라를 수천만 원에 실질적으로 소유하게 됩니다.

피해 규모와 법적 현황은?

2025년 10월 기준 이 방식으로 소송이 진행되면서 HUG가 돌려받지 못한 전세 보증금은 247억 원에 달합니다.

낙찰된 주택은 모두 해당 변호사의 수강생들이 매수한 것이며, 소송은 변호사가 운영하는 법무법인이 직접 수임했습니다. 강의 수강료에 소송 수임료까지 이중으로 수익을 올리는 구조입니다.

해당 변호사는 "임차권 등기 설정 과정에 위법한 부분이 있는지 법원의 판단을 구한 것"이라고 해명했습니다. HUG는 서울지방변호사회에 품위유지의무 위반 진정을 냈고, 변호사회는 조사위원회에 회부했습니다 (2025년 10월 기준).

낙찰자도 손해볼 수 있는 이유는?

"합법적 허점"으로 포장되지만, 낙찰자 입장에서도 리스크가 큽니다.

• 소송 패소 시 보증금 전액과 지연이자까지 부담해야 합니다.
• 임차권 등기가 남아있는 집에 새 세입자를 들이면, 그 세입자는 주택임대차보호법상 보호를 받기 어렵습니다.
• 소송이 길어질수록 물건 처분도 어려워집니다.

"전세사기 피해 매물로 돈 버는 법"이라는 강의나 컨설팅 제안을 접한다면, 법적 리스크와 윤리적 문제를 함께 살펴야 합니다.