전세사기 당해도 보증금 최소 3분의 1은 국가가 보전해 줍니다

전세사기를 당해도 보증금 최소 얼마는 건질 수 있나요?

국회를 통과한 전세사기 특별법 개정안의 핵심이 임차보증금 최소보장제입니다.

• 경매·공매가 끝난 뒤 세입자가 실제로 돌려받은 금액이 원래 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 국가가 그 부족분을 보전
• 예를 들어 보증금 3억 원에 계약했는데 경매 후 5,000만 원만 돌려받았다면, 1억 원(3분의 1)에 못 미치므로 국가가 차액을 보전

이 제도 이전에는 경매 후 한 푼도 못 받는 피해자도 있었습니다. 이제는 최악의 상황에서도 일정 금액은 보장받는 안전망이 생겼습니다.

대항력이 언제부터 생기는지 몰랐다면 꼭 확인하세요

대항력이란 집이 경매에 넘어가더라도 새 주인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 세입자의 권리입니다.

기존에는 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생겼습니다. 그 사이 집주인이 새로 근저당(담보 빚)을 설정하면 세입자 권리가 뒤로 밀리는 허점이 있었습니다.

국토교통부는 2026년 3월 10일 발표한 전세사기 방지 대책에서 대항력 발생 시점을 "전입신고 처리 시"로 변경했습니다. 전입신고와 동시에 권리가 생기므로 기존 허점이 사라집니다.

계약 전 전문가 검토를 무료로 받을 수 있습니다

국토교통부가 2026년 5월 18일부터 안전계약 컨설팅 사업을 시행하고 있습니다.

계약서에 도장을 찍기 전이라면 반드시 이 서비스를 먼저 활용할 것을 권합니다. 단, 계약이 이미 체결된 후에는 신청해도 사전 점검의 의미가 없습니다.

공인중개사가 이제 위험 정보를 직접 설명해야 합니다

같은 날짜(2026년 3월 10일) 발표된 대책으로 공인중개사의 책임도 강화됐습니다.

• 선순위 보증금(이미 집에 걸린 다른 세입자나 대출의 보증금·빚)을 예비 임차인에게 의무적으로 설명해야 합니다
• 설명하지 않으면 공인중개사에게 책임이 부과됩니다

중개사에게 위험 정보를 먼저 물어보는 것이 이제는 당연한 권리입니다. 설명을 생략한다면 의무 위반을 지적할 수 있습니다.

2026년 기준 전세 계약 전 필수 3단계는 다음과 같습니다.

1. 국토교통부 안전계약 컨설팅 사전 예약(전국 8개 센터, 무료)
2. 등기부등본과 선순위 보증금 직접 확인
3. 주택도시보증공사(HUG) 안심전세 앱으로 위험도 조회

계약 전 10분의 확인이 수억 원짜리 보증금을 지킵니다.