전세대출 낀 개인회생, 이사 여부와 채권자 목록 작성법 총정리

개인회생을 신청하면 이사를 가야 하나요?

무조건 이사를 가야 한다고 단정할 수 없습니다. 핵심은 대출 유형입니다.

전세대출 약정서를 꺼내 "질권 설정" 문구가 있는지부터 확인하는 것이 출발점입니다.

전세금 2억이면 내 재산도 2억인가요?

"전세금 2억 - 대출 1억 6천 = 순재산 4천만 원"으로 계산하는 경우가 많습니다. 그런데 법은 그렇게 계산하지 않습니다.

개인회생에서는 임차보증금(전세금) 전액이 재산으로 잡힙니다. 전세대출 1억 6천만 원은 별도의 빚으로 분류되고, 재산과 빚을 서로 빼는 상계(합산 차감)는 법적으로 허용되지 않습니다.

이것이 문제인 이유가 있습니다. 개인회생은 "재산보다 갚는 돈이 더 많아야 한다"는 원칙이 있거든요. 재산이 4천만 원이 아닌 2억 원으로 잡히면 매달 내야 할 변제금이 예상보다 훨씬 높아집니다.

단, 현행 주택임대차보호법 기준으로 서울 소액 임차인에 해당하면 보증금 중 5,500만 원을 재산에서 제외받을 수 있습니다. 이 혜택은 면제재산 목록에 직접 신청해야 하며, 반드시 챙겨야 합니다.

채권자 목록, 어떻게 작성해야 하나요?

전세대출에 주택금융공사 같은 보증기관이 끼어 있다면 조심해야 합니다. 개인회생을 신청하는 순간 은행은 보증기관에 "대신 갚아라"고 요구합니다. 보증기관이 은행에 대신 돈을 갚는 것을 대위변제라고 하는데, 이때 채권자가 은행에서 보증기관으로 조용히 바뀝니다.

이 흐름을 모르면 두 가지 실수가 생깁니다.

1. 이중 계상 — 은행과 보증기관을 둘 다 목록에 적으면, 빚이 1억 6천에서 3억 2천으로 두 배가 됩니다.
2. 누락 — 보증기관을 아예 빠뜨리면, 나중에 그 빚은 면책 대상에서 제외되어 그대로 남습니다.

올바른 순서는 이렇습니다.

언제 신청하는 게 가장 유리한가요?

타이밍 하나로 집을 지킬 수 있는지가 달라집니다.

최선의 타이밍: 전세대출 만기를 방금 연장하거나, 임대차 계약을 막 갱신한 직후입니다. 이때 신청하면 최대 2년 동안 안정적으로 거주할 시간을 확보할 수 있습니다.

가장 위험한 타이밍: 만기가 1~3개월 앞으로 다가온 시점입니다. 이때는 대출 연장 거절, 대위변제, 집주인 항의가 동시에 터집니다.

신청 전 반드시 확인할 것들

전세대출 약정서 한 장, 임대차 계약서 한 장을 직접 꺼내서 아래 항목을 눈으로 확인하세요.

• 대출이 보증서 담보인지 질권 설정인지 약정서에서 확인
• 임대차 계약 만기일과 대출 만기일이 일치하는지 교차 검증
• 보증기관(주택금융공사·HUG 등) 포함 여부 확인
• 서울 기준 5,500만 원 소액보증금 면제재산 신청 여부 확인 (현행 주택임대차보호법)

약정서 한 장을 제대로 읽는 것이 최악의 위기를 막는 시작입니다.