전세권이 경매에서 말소기준권리가 되는 조건, 다가구·다세대 왜 다를까

전세권이란 무엇이고, 왜 설정하는 집이 드물까요?

전세권은 전세 계약자만 쓰는 게 아닙니다. 월세 계약을 맺은 임차인도 자신의 임대차 권리를 등기부등본에 공식 등록할 수 있는데, 이걸 전세권 설정이라고 합니다.

그런데 실제로 전세권 설정 등기를 한 집은 보기 드뭅니다. 이유가 세 가지입니다.

• 임대인 동의 필수 — 임차인 혼자 신청할 수 없고, 집주인이 동의해줘야만 설정 가능합니다. 대부분의 집주인은 동의를 잘 안 해줍니다.
• 전입신고+확정일자로 대체 가능 — 주민등록 전입신고 후 확정일자를 받으면 전세권을 설정한 것과 거의 동일한 효력이 생깁니다.
• 설정 비용 발생 — 등기 설정 시 법무사 수수료 등 비용이 들며, 전입신고+확정일자 방법과 효력 차이가 크지 않아 굳이 비용을 쓸 이유가 줄어듭니다.

따라서 전세권 설정 등기는 주로 해당 주택에 주민등록을 옮길 수 없는 사람들(해외 장기체류자, 법인 임차인 등)이 활용합니다.

전세권이 경매에서 말소기준권리가 되려면?

경매에서 말소기준권리란, 이 권리보다 나중에 설정된 권리들이 낙찰 후 자동으로 없어지는 기준점입니다. 전세권도 요건을 갖추면 말소기준권리가 될 수 있습니다.

요건 1 — 전부 전세권이어야 합니다

부동산 전체에 걸린 전세권이어야 합니다. 쉐어하우스처럼 방 한 칸만 사용하면서 걸린 일부 전세권은 말소기준권리가 될 수 없습니다.

요건 2 — 전세권자가 경매 신청 또는 배당요구를 해야 합니다

전세권자 본인이 해당 경매 사건에서 직접 경매를 신청했거나, 배당요구(= 경매 대금 중 본인 몫을 달라는 신청)를 한 경우에만 말소기준권리로 인정됩니다.

이 두 가지를 모두 충족해야 합니다. 전세권자가 배당요구를 하지 않으면, 해당 전세권은 낙찰자가 그대로 떠안는 권리로 남을 수 있습니다.

다가구 101호 vs 다세대 101호, 결과가 왜 다를까요?

경매 권리분석에서 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 건물 종류만 다른데 전세권 결과가 달라집니다.

다가구주택은 호수가 여러 개여도 건물 전체 소유자가 한 명입니다. 임차인이 101호를 통째로 써도, 소유자 입장에서는 자기 건물 일부를 빌려준 것이라 '일부 전세권'으로 봅니다.

다세대주택은 각 호수마다 소유자가 다른 집합건물입니다. 101호에 전세권을 걸면 그 소유자의 재산 전체에 권리를 설정한 것이 되어 전부전세권으로 인정됩니다.

경매 물건에서 전세권이 맨 앞에 등기된 사례를 만나면, ①전부전세권인지 ②배당요구를 했는지 두 가지를 반드시 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.