전세계약 전 이 서류 3가지 안 보면 보증금 못 돌려받을 수 있어요

보증금이 너무 높은지 어떻게 확인하나요?

전세보증금과 건물에 걸린 모든 채무액의 합이 집값의 80%를 넘으면 주의해야 합니다(현행 HUG 기준). 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 높아집니다.

계산 방식은 다음과 같습니다.

• 적정 보증금 = (집값 × 80%) — (선순위 근저당 + 선순위 임차보증금 합산)

집값이 10억 원, 선순위 근저당이 5억 원, 이미 들어와 있는 임차보증금이 2억 원이라면:

• (10억 × 80%) = 8억 → 여기서 (5억 + 2억) 7억을 빼면 → 내가 낼 수 있는 적정 보증금은 1억 이하

직접 계산이 어렵다면 HUG 안심전세 앱에서 예정 보증금과 채무액을 입력하면 위험도를 자동으로 알려 줍니다.

등기부등본 표제부·갑구·을구 각각 뭘 봐야 하나요?

등기부등본은 크게 3부분으로 나뉩니다. 각각 확인해야 할 내용이 다릅니다.

갑구에 '신탁'이 표시된 경우 계약을 가급적 피해야 합니다. 실제 소유주가 누구인지 특정하기 어려워 권리관계 파악이 복잡해지기 때문입니다.

등기부등본은 공인중개사나 집주인이 제출한 사본을 믿지 말고, 계약 직전 직접 발급받아 확인하는 것이 원칙입니다. 위조 사례가 실제로 있습니다.

다가구 주택이라면 을구 말고 이것도 따로 봐야 합니다

다가구 주택(집주인 1명에 세입자 여러 명인 구조)은 등기부등본 을구에 선순위 임차인의 보증금이 나오지 않습니다. 등기부등본만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

이 경우 아래 두 가지를 추가로 확인해야 합니다.

1. 집주인에게 전세 계약 체결 내역 확인서 요청
2. 동사무소에서 확정일자 부여 현황 또는 전체 세대 전입세대 연람 내역 발급 후 대조

집주인이 협조를 거부하면 선순위 권리관계를 파악하기 어렵습니다. 이런 주택은 계약을 신중하게 재검토해야 합니다.

건축물대장 확인을 빠뜨리면 어떤 위험이 생기나요?

건축물대장에서 해당 건물이 불법건축물이나 무허가 건물로 등록된 경우, 또는 주택이 아니라 상가(근린시설)로 등록된 경우 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다.

주택임대차보호법의 보호를 못 받는다는 것은 대항력(= 집이 팔려도 새 집주인에게 계약을 주장할 권리)과 우선변제권(= 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리)이 인정되지 않는다는 뜻입니다. 보증금을 지키기 매우 어려워집니다.

3가지 서류 확인이 번거롭다면 HUG 안심전세 앱으로 한번에 처리할 수 있습니다. 시세 조회와 위험성 진단, 무허가·위반 건축물 여부 확인, 등기부등본 권리 진단이 모두 가능합니다. 계약 후에도 권리관계가 변동되면 알림을 받을 수 있어 계약 기간 내내 모니터링할 수 있습니다. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 앱에서 바로 확인됩니다.