전세가 없어지면 월세가 더 오르는 이유를 쉽게 정리했습니다

전세와 월세는 어떻게 경쟁하고 있었나요?

전세와 월세는 형태가 달라 보이지만, 같은 세입자를 두고 경쟁하는 상품입니다.

세입자 입장에서 전세는 목돈이 묶이는 단점이 있어도, 매달 빠져나가는 현금이 월세보다 훨씬 적습니다. 전세 대출(집주인에게 맡길 보증금을 은행에서 빌리는 대출)을 받아 이자를 내더라도 같은 집의 월세보다 저렴한 경우가 많기 때문에, 선택지가 있는 세입자는 전세를 골랐습니다.

이 구조 덕분에 집주인도 월세를 크게 올리기가 어려웠습니다. 전세라는 더 저렴한 대안이 존재하는 한, 세입자는 "차라리 전세로 가겠다"고 말할 수 있었기 때문입니다. 전세는 결국 월세 가격이 무한정 오르지 못하도록 막아주는 상한선 역할을 해온 것입니다.

전세가 사라지면 월세 가격 기준이 왜 달라지나요?

지금까지 월세는 전세 보증금을 기준으로 결정됐습니다. 전세 보증금을 일정 금액 낮추는 대신 그 차액에 대해 월세를 받는 방식(전월세 전환)으로 가격이 형성됐기 때문입니다.

그런데 전세가 사라지면 이 기준점 자체가 바뀝니다. 집주인은 "전세금을 얼마 낮추는 대신 월세를 얼마 받겠다"는 계산이 아니라, "이 집은 얼마짜리 자산인데, 여기서 내가 기대하는 수익률이 얼마인가"로 계산하기 시작합니다. 마치 상가나 오피스 건물에서 임대료를 정하는 방식과 같습니다.

이렇게 되면 월세 가격의 기준이 전세가에서 매매가로 넘어갑니다. 이미 높아진 아파트 매매가를 기준으로 수익률을 적용하면, 세입자가 감당해야 할 월세는 지금보다 큰 폭으로 올라갈 수 있습니다. 전세가 사라지는 것이 단순히 계약 형태의 변화가 아닌 이유가 바로 여기에 있습니다.

해외 주요 도시의 월세 시장은 어떻습니까?

전세 제도가 없는 해외 주요 도시에서는 이미 주거비가 소득의 상당 부분을 차지하는 구조가 자리 잡혀 있습니다. 월세 가격이 자산 가치를 기준으로 결정되기 때문에, 집값이 비싼 도시일수록 월세 부담도 비례해서 커집니다.

런던이나 뉴욕처럼 집값이 높은 도시에서는 안정적인 직업을 가진 직장인도 소득의 절반 가까이를 방 한 칸 월세로 지출하는 경우가 흔하게 보고됩니다. 이것이 "선진국이라서" 월세 비중이 높은 것이 아닙니다. 전세 같은 가격 억제 장치가 없기 때문에 월세가 자산 수익률에 연동되어 높게 유지되는 구조입니다.

한국은 2026년 현재 수도권 임차 가구의 소득 대비 임대료 부담이 상대적으로 낮게 유지돼 왔는데, 이것이 전세 제도 덕분이었다는 점을 이해하면 전세 소멸의 의미가 달라집니다.

전세가 줄어들면 세입자에게 어떤 변화가 생기나요?

집주인이 요구하는 월세와 세입자가 감당할 수 있는 월세 사이에 격차가 벌어지면, 세입자는 크게 네 가지 방식으로 조정하게 됩니다.

해외 주요 도시에서는 청년뿐 아니라 신혼부부와 일반 직장인도 주거 공간을 나눠 쓰는 방식이 이미 흔합니다. 월세 부담이 지금보다 훨씬 커지면 한 가족이 한 집을 온전히 쓰는 것 자체가 어려워질 수 있습니다. 처음에는 청년 1인 가구의 문제처럼 보여도, 시간이 지나면 일반 가구에도 직접 영향을 주는 구조입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

전세 매물이 줄고 있는지, 전세 대출 규제가 어떻게 변화하는지를 꾸준히 살펴보는 것이 중요합니다. 지역별 전세·월세 실거래 현황은 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026년 기준 운영 중)에서 유형별·면적별로 확인할 수 있습니다.