전세가율 70% 넘으면 바로 나와야 하는 이유와 계산법

깡통전세인지 직접 계산하는 방법이 있나요?

있습니다. 전세가율(= 전세보증금 ÷ 매매가 × 100)이 70%를 초과하면 위험 신호입니다.

계산기로 확인하는 방법:

• 매매가 4억 원 집에 보증금 3억 원 → 3 ÷ 4 × 100 = 75% → 위험
• 매매가 5억 원 집에 보증금 3억 원 → 3 ÷ 5 × 100 = 60% → 그나마 안전

결과가 70%를 넘으면 집이 아무리 마음에 들어도 계약을 재고하는 편이 낫습니다.

안전마진도 함께 확인하세요. 매매가에서 대출금과 선순위 보증금 합산액을 뺀 나머지가 내 보증금보다 적으면 전형적인 깡통전세입니다.

계약 테이블에서 반드시 받아야 할 서류는?

2024년 7월 10일부터 공인중개사는 아래 서류를 법적 의무로 확인·설명해야 합니다. 챙겨주지 않으면 공인중개사법 위반입니다.

1. 국세·지방세 납세증명서 — 임대인이 세금을 밀리고 있는지 확인
2. 신탁원부 — 건물이 신탁에 묶여 있는지 확인
3. 건축물대장 — 위반 건축물인지 확인
4. 확정일자 현황 — 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금 규모 확인

중개사가 "굳이 안 봐도 돼요"라고 하면 당당하게 요구하세요. 눈치 볼 필요가 없습니다.

다가구·신탁 주택, 어떤 함정이 있나요?

다가구 주택은 여러 세입자가 같은 건물 안에서 순번을 두고 있는 구조입니다. 경매가 넘어가면 먼저 들어온 순서대로 보증금을 가져갑니다.

• 전체 세대 수, 선순위 임차인 보증금 총액, 각자의 확정일자를 문서로 받아야 내 진짜 순번을 알 수 있습니다

신탁 주택은 등기부등본에 '신탁'이라고 적혀 있는 경우입니다.

• 계약 상대방이 진짜 소유자가 아닐 수 있습니다(수탁자인 신탁 회사가 실제 주인)
• 신탁원부로 수탁자 확인 필수
• 수탁자의 공식 서면 동의 필수
• 보증금은 반드시 신탁 회사 명의 계좌로만 입금 (다른 계좌에 보내는 순간 돌이킬 수 없습니다)

중개사 과실이라면 어떻게 책임을 물 수 있나요?

민법 제750조(불법행위 책임)에 따라, 확인·설명 의무를 다하지 않은 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2024년 7월 10일 이후로는 "집주인한테 속아서 몰랐다"는 말은 법적 방어 수단이 되지 않습니다.

피해가 생겼다면:

• 임대차 분쟁 조정 위원회 활용 (소송 전 단계, 비용 적음)
• 소송을 통한 손해배상 청구

중개사 과실이 확인되면 수수료 반환도 요구할 수 있습니다.

집 구하는 날부터 이사까지 4단계 순서

1. 계약 전 — 국토부 실거래가 공개시스템에서 매매가 직접 확인
2. 계약 시 — 납세증명서·신탁원부·건축물대장·확정일자 현황 4가지 요구
3. 계약 후 30일 이내 — 임대차 신고 (현행 의무, 미신고 시 과태료 부과)
4. 이사 당일 — 전입신고 + 확정일자 수령 (당일 받아야 그날부터 효력 발생)

위 4단계를 모두 지켜도 예상 못 한 상황이 생길 수 있습니다. 전세보증금반환보증(HUG·SGI서울보증 등 가입 가능)은 이 모든 것을 뚫고 들어오는 최악의 상황을 막아줄 마지막 안전망입니다. 선택이 아닌 필수로 여기는 것이 좋습니다.