전세가율 뜻과 조회 방법, 안전 기준까지 한 번에 정리

이슈톡톡VIP

1일 전 · 조회수 2

전세가율은 전세가격 ÷ 매매가격 × 100으로 구하는 수치로, 이 비율이 높을수록 깡통전세(집을 팔아도 보증금 전액을 돌려받기 어려운 상태) 위험이 커집니다.

2026년 기준 서울 아파트 평균은 53.5%이지만 경기도 일부와 대구 오피스텔은 80~90%를 웃도는 단지도 확인됩니다. KOSIS, KB부동산 데이터허브, 경기부동산포털, 부동산지인에서 단지별 수치를 무료로 조회할 수 있습니다.

전세가율이 높으면 왜 위험한가요?

전세가율이 100%에 가까울수록 전세보증금이 집값과 거의 같아집니다. 이 상태에서 집이 경매에 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많아, 세입자가 보증금 전액을 돌려받기 어렵습니다.

이런 상황을 깡통전세라고 부릅니다. 집주인이 갭투자(= 매매가와 전세가 차이만큼만 투자하는 방식)를 했다면 집값이 조금만 떨어져도 같은 위험이 생깁니다.

2026년 기준 서울 아파트 평균은 53.5%로 안정 구간입니다. 반면 경기도 일부는 80~90%에 달하고, 대구 오피스텔은 88% 이상 단지도 있어 계약 전 반드시 살펴야 합니다.

공식은 간단합니다.

·전세가율(%) = 전세가격 ÷ 매매가격 × 100

·예시: 전세 7억 ÷ 매매 10억 × 100 = 70%

매매가와 전세가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 단지의 최근 거래를 확인해 직접 대입할 수 있습니다. 단지마다 면적별로 가격이 달라지므로, 계약하려는 면적 기준으로 계산해야 정확합니다.

전세가율이 80% 이상인 단지라면 계약 전 HUG(주택도시보증공사) 전세금 반환보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 보증보험에 가입되면 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증공사가 대신 지급해줍니다.